不动产权籍调查与地籍调查的关系

不动产权籍调查与地籍调查的关系

韩帆

陕西国土测绘工程院有限公司陕西西安710065

摘要：不动产权籍测绘是一项非常重要的工作，由于其自身的特色性，提供高质量、正确的成果将对不动产登记和其他工作产生非常重要的作用。本文对不动产权籍调查与地籍调查的关系做出简要论述。

关键词：不动产权籍调查；地籍调查；关系

中图分类号：F299.23；P27文献标志码：A

引言

为了更好地促进不动产登记工作的发展，有必要建立涉及国家标准和行业规范的不动产权籍调查测绘制度体系，这是一项重要而艰巨的任务。在不动产权籍调查测绘工作中，只有使用先进的测绘技术和先进的制图软件，制定合理有序的工作流程，才能使测绘工作符合实际需要，既能有效地满足不动产统一登记的要求，提供高质量的技术成果，又能为社会提供更加高效、优质的服务。

1不动产权籍调查与地籍调查概述

1.1不动产权籍调查

不动产权籍调查是指根据权利人的申请，采用内业外业联合核查和现场实地调查的方法，对不动产的权籍进行调查。通过调查权属和不动产测量，确定不动产的权属、界址点界址线、面积、用途、等级和价格等基本情况，形成调查成果，如报告、数据、图件、表册等，作为不动产登记发证和其他工作的依据，该项工作应遵循明确权属、界址清晰和面积准确等原则

1.2不动产权籍调查基本内容

不动产权籍调查，通常情况下主要是指，根据不动产权利人的自主申请以及政府部门的统一组织，展开相应的权属调查工作和不动产测量工作，从而对不动产的权属、不动产界址、不动产面积、不动产用途、不动产等级和不动产价格等方面基本情况进行明确，并且总结形成数据形式、图件形式、表册形式等调查资料。各类资料的形式可以为不动产登记以及核发证书等提供保障。例如，不动产的权属情况、不动产所处的自然状态，在土地、房屋测绘以及登记过程中，形成的音频资料、视频资料以及照片资料等。不动产权籍调查是不动产登记的基础工作，权籍调查成果资料经不动产登记后，具有法律效力。

1.3地籍调查基本内容

地籍调查工作的展开需要严格按照法定程序与流程，展开相应的土地权属调查工作和土地测量工作，从而明确每一宗土地的位置、用途和等级等基本情况与内容，并以图形式或者簿形式表现出来。从而为土地登记工作，核发证书工作等提供保障与参考依据。地籍调查工作是土地登记工作的前提保障，能够为土地注册登记等工作提供保障[1]。

2不动产权籍调查与地籍调查的关系

2.1不动产权籍调查与地籍调查相同点

不动产权籍调查与地籍调查的方法是兼容的，两者调查的核心都是以宗地为基础。土地调查均依据《地籍调查规程》进行，涉及房屋、林木等定着物时，依据相应的《房产测量规范》、《森林资源规划设计调查技术规程》等进行调查[2]。

不动产的权籍调查工作与地籍调查工作在我国土地权属工作调查方式上，都需要遵循地籍调查权属工作的基本要求，并且，两者的地籍测量工作技术方法和测量的信息数据精确度要求是相同的，对于更低权属的调查方式，也需要依照相关调查规程来实施执行。此外，对界址的测量方式和程序也是按照地籍测量要求执行，对软件主体功能也要遵循地籍调查工作的基本功能。

不动产登记核心内容就是做好权籍调查工作，而权籍调查工作质量与不动产登记权籍调查工作质量有着直接关系，故不动产的权籍调查和地籍调查工作都具有物权稳定的基本作用，同时对依法享有不动产权利不会因为登记部门地程序改变而产生影响。严格地进行管理工作，有利于增加我国不动产登记工作的公信力、权威性[3]。

2.2不动产权籍调查与地籍调查的差异点

现阶段，虽然我国不动产的权籍调查工作和地籍调查的测量工作过程中，两者情况体现相似，但是两者机制存在很大差异。相关规定表明，对于不动产的权籍调查工作有明确要求，房屋的权属作为不动产的权籍调查工作中较为重要的内容房屋的权属虽然是不动产的权籍调查工作中较为重要的内容，但需要对其外沿调查工作范围进行明确划分，从而避免出现越权的现象。不动产的权籍调查工作需要将不动产的基本概念作为整个基础工作，不动产权利所属人则需要依照实际行为活动将权利进行划分，其分为使用权和所有权两类。随着我国土地经济权和所有权等方面经济价值的提高，因土地承包及使用而发生的纠纷事件不断增多。此外，还要规范不动产调查工作，确保整个调查工作的真实性[4]。

随着我国社会对于不动产权属来源及证据资料等方面的重视度的提高，有关单位要不断提升其调查管理机制工作的合理性和有效性，并结合现有的实践经验，在土地工程开发建设领域中，进行不动产的权籍调查与地籍调查工作时，需要体现出两者之间存在的差异性。在对不动产的权籍进行相应调查时，不动产的单元图需要通过有关依据以及权籍的确定因素进行分析，单元图的质量对整个调查结果有着直观作用。结合我国当前不动产的权籍调查现状进行分析不难看出，在进行调查工作过程中，涉及很多单元图内容，其中包含宗地图和房地产的分户图等，其利用坐标系所开展的调查工作，也能在一定范围内体现出差异性。不动产的权籍调查在针对较为分散用地的调查工作中，想要确保调查结果的准确性，就要采取解析法对其进行测量[5]。

3宗地测绘时要重点注意的事项

(1)基本原则：确认权属来源的合法性、四至及边界清晰明确、面积准确、权属没有争议。

(2)测绘工作范围应为该宗地权属界线外30~50m的范围，并同时调查清楚相邻宗地的权属界址线等情况，避免跟本宗地权属界线产生叠压或有空隙的情况。

(3)界址点误差超限，界址线权属的确定。在这种情况下，首先要核查确认界址线所在地物是否有变化，如果没有变化，保持原始权属界线不变；如果有变化，要对测量数据进行检验，如果复核并确认当前测量数据正确无误、地物也未发生变化，应根据地物的实际情况调整界址线，调整后的用地界线的面积数，应尽量跟原来的保持一致。对于有变化的界线，应现场要求本宗地和邻宗地权利人共同对界址线进行确认并指界盖章，并在确认正确后使用。

(4)房屋的材质及楼层数应在现场仔细核查清楚。城区内的街道和小巷通常都有路名，要仔细核对，并在宗地图上加以标注。宗地四周的邻宗地用地名称也要核实清楚，验证后在宗地图上加以标注[6]。

结束语

综上所述，在不动产统一登记制度实施过程中，不动产统一登记的大方针与大原则要始终贯穿在权籍调查工作中，具体工作展开需要保证以宗地（宗海）为基础的不动产单元的落实，促使工作的展开能够具备较强的可操作性。与此同时，需要严格执行不同类型的不动产权籍调查标准，把已有的规范坚持好、运用好，权籍调查要努力展现出不动产统一登记的总体精神和基本要求，还需要与各项不动产登记的基本规律相符合。因此在展开不动产权籍调查与地籍调查工作之前，针对各个工作人员需要展开系统业务培训工作，保证每一位工作人员具备较强的工作能力与专业素养，能够肩负起不动产权籍调查工作。在日后的权籍调查工作中，需要实现一项权籍调查事项由一家调查机构去实现与完成，构建更加人性化的“一站式服务、全程负责”的工作模式，从而为不动产权利人和行政职能部门提供优质服务。

参考文献

[1]林超.浅析不动产权籍调查与地籍调查的区别与联系[J].建材与装饰，2017（32）：234.

[2]高丁丁.不动产权籍调查与地籍调查的关系探讨[J].城市建设理论研究：电子版，2017（34）：44.

[3]杨丽华.不动产权籍调查与不动产权登记的关系[J].中国化工贸易，2017（6）：240-241.

[4]张美花.浅谈农村地籍与房屋调查工作方法与实践[J].江西测绘，2017（2）：42-44.

[5]党春丽,刘华军.新形势下不动产权籍调查测绘问题探讨[J].科技创新与生产力,2018(12):48-49,53.

[6]陈传宏.新形势下不动产权籍调查测绘的应用与研究[J].资源信息与工程,2018,33(5):108-109.