完善商业地产开发与运营模式探析

完善商业地产开发与运营模式探析

何成

广州市君杰实业有限公司

摘要：本文阐述了商业地产开发与运营模式在现代社会的地位，对商业地产开发与运营存在的问题进行说明，对商业地产开发与运营摸索进行完善，希望对我国商业地产开发与运营有所帮助。

关键词：商业地产开发；运营模式；商业地产运营

一、商业地产开发与运营模式在现代社会的地位

随着我国经济的发展，对于商业地产开发与运营模式的影响也随之越来越大。随着城市化进程的发展我国中大型城市逐渐出现了商业地产开发的狂潮，地产行业处于朝阳的时期，这个时期出现了一些特定的问题，需要针对房地产开发进行不断的完善，保证运营模式符合现代社会的发展需求。经济的不断发展，人们对房地产行业的热情逐步提高，对房地产开发行业的热诚也需要进行理智的处理。地产主要指的是房地产中用于进行商业活动的部分，包括办公用的写字楼，会议楼以及公寓等。商业地产往往不会用来居住和生产，而多数用于生意活动所需要的房地产，包括零售，餐饮，娱乐等可以进行融资开发的活动，但是本身不会与传统的住宅和生产基地产生相关性。商业地产与传统地产具有区别，商业地产所能经营的类目更加齐全，商业地产可以采用多种的方式进行活动，多数为租赁的形式，传统地产都视为买卖，商业地产则更有效地为产开发商创造经济价值。但是商业地产投资回报率的时间会较长，存在较大的经营风险，因此在开展时候有多种的形式，需要地产开发商在建设前期对其有个预估。商业地产运作有多种运营模式，开发商、管理者、资金投资者三个方面对商业地产开发和运营都存在影响，不同的运作模式的影响方式不同。

商业地产主要用作商业用途的地产，属于非生产居住性的房地产。全国的房地产市场虽然得到朝阳的发展，但是国家在逐步的对房地产行业进行有效的调控，住宅开发调整的态势比较明显，因此发展商业地产不失为地产开发商的一项手段。因此需要对商业地产开发和运营模式进行不断的完善，保障中国房地产行业的发展。我国房地产行业存在多种开发与运营模式，比如纯销售模式，商业地产在建成后，开发商为了快速的实行套现和实行资本的回笼实行的方式，有效缓解了地产开发商的经济压力，但是在后续的发展当中不利于商业的保值。整体租赁，不售产权的商业模式，一般较大的百货商场和超市采用这样的模式。开发商在商业地产开发后多数不会进行自用，多数都是将其租赁，运用增加设计方面的竞争力，吸引租赁商家。分零租赁，不售产权，这样的模式需要商业地产在规划时与经营进行统一，设置足够的停车位，提高经营管理的能力，缓解投资回收时间长的问题。零售产权整体租赁摸索，较为长期的省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，采取较长的租赁合同，对房地产开发商的经济效益进行了保障。

二、商业地产开发与运营存在的问题

（一）商业地产开发中商业和地产结合存在问题。部分地产开发商为了有效地进行资金的回笼，可能会将规模较大的商业地产拆分，自行将商铺进行卖掉，这可能会导致很难实行统一的经营管理和规划，会对后期的运营造成一定的障碍。开发商在进行商业地产开发的时候，未能对商业地产的功能进行有效地了解。商业地产开发和运营中没有进行后期的招商引资等问题的统筹安排，导致商业地产在前期开发时候没有对自身进行一个明确的定位，导致建设不符合技术操作要求，商业地产项目的建设需求未能结合当地商业用户的要求。

（二）未能因地制宜的进行商业地产开发和运营。进行商业住宅开发时，没有参照当地的经济情况和商业状态，商业地产建设之后没有进行选址和内部结构的设计，无法满足商业的实际需求，造成了无效的供给。没有与当前社会的商业的实际需求结合进行互补的商业设定，造成项目与现代社会的发展规律不符。

（三）商业地产建设缺乏资金的支持。商业地产建设需要大量的资金支持，因此需要通过一些融资或者银行贷款的手段进行筹备。我国房地产市场在宏观调控下，银行贷款多了很多限制，因此融资渠道相对于比较单一，可能会出现资金链断裂的情况，给房地产资金造成严重的障碍，为商业地产建设未来发展提供阻碍。商业地产投融资渠道单一，对银行信贷的依赖性太高，没有开发多项的资金渠道造成开发商资金链较长，给商业地产的发展带来严峻的考验。

（四）没有合适的房地产开发和运营人员。商业地产需要各类人才的输出，在我国房地产行业多普遍注重土木建设类的人才，对于商业类人才缺乏重视。而商业地产需要商业类人才参与，进行前期策划，招商，运营资金运作。我国现有的人才库不具备地产开发和运营人才，对商业地产开发和运营发展造成严重影响。商业地产专业人才和团队不足，人才需要对项目开发具有一定的经验，不断的培养建设我国的商业地产人才库。构建专业的人才和团队，保障符合商业地产发展战略规划要求。

三、商业地产开发与运营摸索的完善

（一）注重对商业地产的城市景观设计。商业地产作为城市重要组成部分之一，逐步倍广大的人们所重视，因此需要对建筑色彩和外观的商业地产形式进行多方面的要求，满足人们日益增长的审美和经济需求。在开发过程中要不断对自身发展进行优化，从客户及市场的实际需要区出发，符合市场的商业地产开发策略。商业建筑需要与本土建筑风格进行融合，建筑的形式与风格会对消费者产生不同的消费行为，因此需要与民族文化和当地的建筑风格相互吻合，得到消费者普遍的认可，促进消费者的成交率。提高历史文化在商业地产当中的重要性，有效响应国家对于旧城改造的政策。

（二）重视项目策划。经营商业地产开发和运营之前应该进行先设计后销售的模式。注重前期的策划工作，保证城市的特点、消费情况，结合创造出合适的城市未来发展，保证商业地产开发符合城市化的布局要求。对市场进行准确定位保证符合市场的人才建设概念。与当地的风俗人情以及社会情况相吻合，创造出合适的商业地产开发运营模式。

（三）调整商业地产业务模式。商业地产开发商多数采用四种运营模式，这样的模式不利于现在的经济发展水平，会对现在社会的商业地产开发造成阻碍。因此需要寻找新的商业地产开发的业务模式。采用预先订单式的方式将其进行租赁，进行资本的回笼，保障项目开发满足企业发展的要求。开拓融资渠道，寻找更合适的长期的资金渠道，进行公众的筹集资金，选择具有极大的投资潜力企业，建立长期的投资商，寻找合适的合作伙伴进行有力的商业融资。

（四）加强专业人才培养。人才建设会促进我国商业地产的发展，在我国院校没有设定商业地产专业，因此行业输出率几乎为零，可以促进国内院校开设相关专业，保障建筑类水平和商业类人才同时输出，构建优秀的商业地产人才库。参照内外先进的商业地产项目的能力，培养复合型综合性人才，促进我国商业地产项目的持续稳定发展。员工入职前加强商业地产培训，可以进行商业地产培训，保证专业的知识点培训，有效地推进商业地产行业的发展，实行标准化、流程化、系统化的服务，助力我国商业地产开发和运营模式的完善。

结束语

综上所述，我国商业地产开发和运营在现代房地产行业当中具有重要的地位，因此需要注重商业开发活动和后期的商业运营，保障商业地产符合当地社会的发展需求。参照国内外先进的经验和技术水平，创造出符合当地情况的运营模式，培养商业地产人才，注重人才的综合素质，确保符合国家社会战略发展需求。

参考文献：

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