房产测绘中房屋面积测绘研究贺惠惠

房产测绘中房屋面积测绘研究贺惠惠

贺惠惠

广州上都城市规划设计有限公司广东广州510000

摘要：由于社会经济的发展，我国的房地产业以及房屋建设业日渐成熟，居民对于住房的要求也日渐提升。在房地产的销售中，房屋的实际面积是关键的计量单位，每平方的大小对购买者而言都是非常重要的，所以怎样增强房产测绘的质量就显得十分关键，并对房地产测绘的质量提出了全新的要求。

关键词：房产；面积测绘；问题分析；解决对策

一、房地产测绘概述

房产测绘中的主要矛盾就是测绘面积的误差，关于房产测绘的过程是把常规的技术测绘和房产的管理进行统一，房产面积的测绘结果对于房屋的产权所有者有着重要的利益关联。最近几年，我国关于房产测绘面积问题出台了相关的政策规范，比如：《房产测量规范》等，虽然从法律政策上支持房产面积测绘的规范性，但是实际的房产面积测绘过程中也常常出现多种测绘纠纷问题，对于这些测绘纠纷问题，业主、开发商都是各有各的理，房产面积测绘人员无法正视房产测绘过程，导致的测绘结果至少有一方持反对意见。对于房产面积测绘过程中如何精确测量房产面积，减少房产面积测绘数值的误差是每一哥测绘技术人员的职责。

（1）房产预测面积

房产预测面积就是指房地产开发商在进行商品房建造期间，房产测绘部门根据商品房的前期的设计图纸计算而得出的房产面积，但是在房屋建筑过程中，由于改建等原因造成的房产面积误差是不计算在内的，房产预测面积也可以作为商品房挂牌营销的广告资料和销售依据。

（2）房产实测面积

房产实测面积是在房屋建筑完成以后再进行测绘计算的。通常房产建设完成以后，房地产开发公司会委托第三方具有测绘资格的专业测绘单位进行房产面积测绘，房产面积测绘人员会根据相关房产政策法规，结合房屋建筑设计图纸、房屋改建图纸以及工程联系单进行实际测量，并对房产的实际测绘面积进行确认公证，房产实测面积是进行房屋产权登记的重要依据。

二、房屋面积测绘中存在的问题分析

（一）测量问题

1、房屋图纸变更

在房产销售中，销售人员会注重房产的预测面积，而忽视房产实测面积，特别是一些预售房产中，这种现象非常普遍，房产预测面积和房产实测面积两者之间的测绘数值可能会有较大的差距，造成这一差异结果的原因是多种多样，主要误差原因是针对同一测绘项目而进行了不同的测绘过程，房屋建筑过程中，开发商可能因为多种原因临时更改了设计施工图，结果会造成房产实测面积出现差异。

2、测绘人员技术素质

造成房产测绘另外一个原因就是房产测绘人员的技术素质达不到实际测绘要求，测绘人员执行的测绘标准单位有差异，进行房产预测面积和房产实测面积的测绘流程不规范，对于测绘的数据采集和记录有误差等等。

3、房产图纸和相关资料数据完整性

不管是房产预测面积还是房产实测面积都以房产的设计建造图纸为主要的参考对象，可以认为房产的设计建筑图纸的质量直接影响了房产面积测绘的精确度，因此在进行相关的房产面积测绘过程的时候一定要检查房产设计建筑图纸的完整性，具体的检查内容包含图纸核心筒设计是否清楚明了，各种单位数值是否准确以及房产的消防、楼梯等相关配套设施是否标记明确。

（二）特殊部位面积计算问题

1、阳台

现代房产设计和建筑都会增加阳台设计，阳台是房产室内面积的延伸，是隔绝室内与室外的一个重要部位，通常阳台根据封闭状况氛围全封闭和半封闭两种，下面就针对两种阳台类型进行具体分析。

（1）全封闭阳台

对于我国的房产中全封闭阳台的测绘面積是否计算在房产总面积中，已经有了相关的政策规定，其中《房产测量规范》明确表示在房屋建筑主体结构以内的阳台要按照阳台外围的水平投影来计算面积的。现有的阳台主要有三种形式，一是阳台处于房产主体结构以内的凹阳台，房产预测面积和房产实测面积是相同的，都是根据全面积进行计算的；二是阳台部分处于房产主体结构以内的半凸半挑阳台，进行房产预测面积的时候，只计算处于房产结构以内的阳台面积，而房产实测面积是和凹阳台是一样都依据阳台外围的水平投影进行测量；三是阳台在游离在房产主体结构以外的凸阳台，其测绘面积是和半凸半挑阳台一样。

（2）半封闭阳台

我国的《房产测量规范》指出对于未封闭的阳台进行面积测绘的时候，要依据阳台围护结构的外围水平投影面积的一半来进行计算的，如果是露台都是不计算房产面积的，其中半封闭阳台在进行房产预测面积的时候，其测绘过程是和全封闭阳台一样的，可以看出半封闭阳台的预测面积范围一定超过阳台结构底板投影面积的一半。而咱进行房产实测面积的时候，是根据维护结构外围的水平投影面积的一半来进行计算的。所以相对全封闭阳台来说，半封闭阳台只有凸阳台不会出现预测面积和实测面积的误差，其余两种一定会出现乐从测绘面积差。

2、突出墙面面积

在现实的生活中，特别是商业繁华地区常常会出现许多的沿街高层建筑，通常这类建筑都是底部一层或者两层是商铺，考虑到实际的建筑结构设计需求，这类建筑的结构需要设计到底层中，为了承受建筑上部的重力，在进行这类建筑结构设计的时候会另外添加独立的重力承受柱，如果只把重力承受柱计算在某一户或者某几户的业主房产中是很不公平的，而《房产测量规范》规定“套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成”，所以考虑实际，可以把这些重力承受柱的面积公摊在这栋建筑的所有业主房产面积内。

三、房产测绘中测绘面积的质量控制措施

1.1提高测绘人员的综合素质

对房产测绘现阶段的实际发展情况来看，很多测绘人员的专业素质不高，影响着房产面积测绘结果的准确性。面对这样的问题，应加强对测绘人員的岗前培训与再教育工作，以提高测绘人员的综合素质，从而促使房产面积测绘效率与质量的提升。

1.2严格遵循规范要求

房产面积测绘结果的准确性，在很大程度上受到测绘人员实际操作行为的影响。基于此，房产面积测绘工作中，必须提高测绘人员的责任意识，使其严格遵循相关规范标准的要求开展房产面积测绘工作，并主动自我检查、相互监督，以确保房产面积测绘结果与房屋实际情况相符。

1.3规范房产面积测绘流程

房产面积测绘是一项系统的、复杂的工作，且容易受到多方面、多因素的影响，因此，必须规范房产面积测绘流程，注意各个环节，尤其是要注意细节问题。这就要求测绘人员必须规范房产面积测绘流程，尤其是要做好对细节方面的处理与质量把关，从而确保房产面积测绘的质量。

1.4加强对信息技术的应用

随着科学技术的迅速发展，信息技术在各行各业得到了广泛应用，并表现出了明显的优势。房产面积测绘质量控制中，应积极应用信息技术，促进测绘工作的信息化发展，从而更好地提高房产面积测绘的质量。首先，房产面积测绘中，测绘人员应注重合理应用信息技术，并潜移默化地提高自身对信息技术的掌握能力，从而充分发挥信息技术在房产面积测绘中的优势，提高房产面积测绘的质量控制水平，确保房产面积测绘结果的准确度。其次，在房产面积测绘质量控制中应用信息技术的同时，也要加强对计算机技术、网络技术以及质量控制理论的应用，并将其有机结合起来，建立房产面积测绘质量控制体系，从而提高房产面积测绘质量控制效果。

四、结语

综上所述，为了使得房产测绘工作得到更好的发展，就需要房产测绘部门强化对应工作者的技术培训，使其具备良好的社会责任感，树立良好的职业道德，从而逐步累积实践经验。只有通过多方面的合作探讨，才能确保在我国相关标准下，进行测绘的有效管理，使得房產测绘的质量得到优化，并增强其测绘的效率。

参考文献：

[1]陈辉.浅议房产测绘中测绘面积的质量控制对策[J].建材与装饰，2018

[2]颜晗，郑贺贺.房产测绘技术与测绘质量的控制对策分析[J].建材与装饰，2018