浅析降低房地产估价风险的措施

浅析降低房地产估价风险的措施

谢景常

广东省云浮市第三建筑工程公司广东云浮527300

【摘要】随着社会经济的不断发展，我国房地产业也不断的扩大完善，相关的房地产估价也就变的很关键。本文首先简单介绍了当地产估价的主要内容，其次针对当前我国房地产估价存在的风险的成因进行了全面的阐述，最后针对风险，要采取各个击破的措施，针对风险提出了应对对策，通过本文的阐述，旨在提高房地产估价工作的整体水平。

【关键词】房地产估价；内容；风险成因；解决对策

一、房地产估价工作的主要内容

房地产评估工作的成果是以评估报告的形式体现的，房地产评估报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，是给委托方的书面答复，是关于估价对象的客观合理价值或价格的研究报告。因此，评估报告所给出的是房地产在某一时点的符合客观的合理的价格，而不是一个实际的成交价，更不是房地产的实际取得成本。因此，评估报告结果的确定性和评估对象市场价格的不确定性存在天然矛盾，这就决定了评估工作的风险性。

评估风险主要是估价结果与房地产真实价值偏差的程度及发生较大偏差的可能性。房地产估价风险体系也由政府、房地产估价机构和人员以及经济活动主体面临的房地产估价风险组成。

二、房地产估价风险成因分析

1.造成房地产估价风险的主观原因

首先，由于评估单位自身缺乏科学、严谨的经营管理模式，没有职责明确的管理结构及相应的管理人，且其内部没有形成严格的管理制度，对评估对象的资料信息等收集不全面，导致在审核的过程中敷衍了事，对房地产的估价行为趋于形式化，致使对评估对象缺乏规范的评估结果、评估报告。评估单位一系列不规范、不负责的工作程序将为整个房地产估价行为带来多方面的风险隐患，是造成房地产估价风险的主要原因。在《房地产估价规范》中规定了房地产估价应遵循的原则、程序和方法，但具体情况是千差万别的，程序和方法也不是一成不变的。比如对房地产抵押价值的评估一般采用市场比较法为基准进行评估，如何判断市场的完善性，如何正确选取参照对象，如何对有关因素进行恰当修正等都有赖于评估师按其专业判断能力判断市场是否存在偏差。评估师如果不能遵守评估原则的精神，运用了带有明显缺陷的程序和方法，就极易出具错误的评估报告。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。

这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。此外，估价报告的叙述不完善或不完整也会在将来给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。

2.造成房地产估价风险的客观原因

我国房地产估价行业目前正处于由政府控制向市场经营的转型阶段，这种转型阶段的特点在一定程度上影响了刚刚起步的房地产评估事业的发展，甚至导致房地产评估事业面临失范的风险，例如：抗风险能力较低、规模较小、政府干预力度大、行业内部经济秩序不健全等。这将对房地产估价市场造成较大的行业波动，并以不同层次、不同力度给房地产的估价带来风险。另外，在房地产估价的过程中，评估标的物的价值是通过对评估主体的信息进行鉴定、收集以及分析，以此对其进行价值判断。然而，在房地产估价的实际工作中，常常会出现信息不对称的现象，容易导致评估主体在对信息进行鉴定、收集和分析的过程中产生错误，进而产生评估标的物的价值与实际价值不符的现象。

三、降低房地产估价风险对策

1.强化风险防范意识，树立质量竞争观念要强化房地产估价风险，估价人员必须转变思想观念，充分认识到房地产估价风险的防范和控制不仅是理论研究的对象，也是关系到房地产估价行业生存发展的大问题。进而树立起质量竞争意识，克服短期利益驱动，以质量求信誉，以信誉求发展。虽然房地产估价风险是客观存在的，但只要估价人员充分认识到估价风险的广泛性和危害性，强化风险意识，保持应有的职业谨慎，严格按《房地产估价规范》和有关法律法规进行估价工作，拟定科学的估价计划，采用正确、恰当的估价程序和方法，制作全面规范的估价报告，就能降低估价风险发生的可能性。

2.建立健全估价机构内部质量控制体系，加强内部控制管理建立和完善估价机构内部质量控制体系需要从获取估价任务开始，一直到项目完成后向用户提供估价报告为止。估价机构应建立有效的内部风险管理机制，一般包括风险预测、风险控制和风险监督三个阶段。第一，风险预测，即估价机构承接业务要谨慎，一定要对委托目的、范围、要求、时限等进行充分了解、分析，在制定项目实施计划时，增加风险预测的内容，对待估价项目的可行性进行分析论证，找出其中可能存在的风险因素，并制定出有针对性的规避措施，同时要确定选派合适的、能胜任的专业人员，这是提高执业质量的关键。第二，风险控制，在项目实施过程中，要求估价机构有科学完善的内部控制计划和实施流程，并贯彻于估价项目的各个环节。一定要遵循执业规范，作到取证充分、适当，底稿完整，记录详尽。第三，风险监督，主要作用在于及时发现反馈和规避风险，主要内容包括建立风险责任制、估价报告审核制以及风险监督奖罚制度，强化估价人员的风险意识，确保将估价风险减低到最低限度。

3.建立健全评估单位的管理机制，提高估价员自身的综合素质

房地产行业快速发展，加之目前我国的房地产估价行业正处于特殊的转型时期，整个房地产估价行业的发展还不是十分稳定，评估单位在管理机制等方面还不健全，对相关人员的录用没有统一的规定。导致多数从事房地产估价工作的估价员没有相关的资质证明和专业本领，也并未经过严格、系统的培训考核而直接上岗，从而不能很好胜任房地产估价的本职工作，在工作的过程中常常会出现不同层次、不同程度的错误，加大了房地产估价风险。所以，国家及有关部门必须高度重视这一现象，建立健全房地产评估单位的管理机制，同时对评估单位实行资质管理，对房地产估价员及从事相关工作的工作人员实行严格的房地产估价工作准入制度，并对估价员统一实行行业规范管理。从根本上全面提高估价员自身的综合素质，即从根本上规避房地产估价风险。

4.在房地产估价的实际工作中，增强其信息的透明度

在造成房地产估价风险的客观原因中，我们提到“在房地产估价的实际工作中，常常会出现信息不对称的现象，容易导致评估主体在对信息进行鉴定、收集和分析的过程中产生错误，进而产生评估标的物的价值与实际价值不符的现象”。这一现象的产生，主要是因为房地产信息的透明度不够，这里所指信息主要包括房地产项目开发备案管理信息、施工许可管理信息、商品房预售管理信息、房屋租赁管理信息、房地产市场交易信息、房地产信用档案管理信息等政府公开的信息。要想从客观上规避房地产估价风险，就必须将这些分散于房地产转让、开发、权属登记、租赁备案等相关市场信息进行有机整合，并将房地产发展的相关金融信息、土地政策等一并整合其中，形成全面、科学、客观的房地产市场信息系统，为房地产估价活动提供可靠的参照信息和合理依据，进而降低房地产估价风险。

结束语

由于当前房地产行业的估价工作中存在一定的风险，未能正常发挥对房地产行业发展的作用。在今后的房地产行业的发展中需要进一步完善房地产估价工作的体系建设，提高估价工作人员的素质，积极配合政府的方向引导，为其发展注入更多的稳定因素。

参考文献：

[1]陈春东：《房地产评估中的风险及预防》，《现代商业》2008年第20期

[2]胡芬芬.房地产估价方法的研究与应用[D].南昌：南昌大学，2012.