现代城市商业用地的布局分析

现代城市商业用地的布局分析

刘帅

山东建筑大学山东济南250101

摘要：近些年来，商业的繁荣发展带动经济不断增长，我国商业用地所占的比重很少，很大程度上限制了其进一步的发展。所谓商业用地是规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，我国城市商业用地仍未得到优化配置。为了促进经济发展，商业用地高效利用，本文就商业用地存在的主要问题和影响因素进行了讨论，对现在的商业用地布局进行分析。

关键词：商业用地；商业布局；分析

引言

从事商业活动时，经营者将繁华的商业街、人流量大的地方作为首选之地。商业用地对区位变化非常敏感，有着“金角银边草肚皮”的黄金法则。城市中心虽然地价高，很多投资者也愿意为了获得更好的地理优势而增加投资。

1商业用地的现状

商业用地一般位于城市的中心地带，交通发达，配套设施齐全，而且数量极其有限，对于经济高速增长的中国，这样的区域地价自然高涨。目前，我国商业用地严重不足，在一定程度上阻碍了经济发展、城市进步，甚至影响人们的日常消费，因此要想方设法增大商业用地所占比例。这是非常迫切的事情。只有增加商业用地的比重，优化用地配置，才能使其在有限的条件下，创造出最大的利润。

2商业用地存在的问题

我国城市商业虽然经过了很多年的发展，积累了一些经验，也探索出了不少的方法，但商业用地布局仍存在着诸多问题，集中表现在：

2.1商业网点规划工作相对滞后，计划经济体制对商业网点规划仍存在一定的影响。城市商业发展的过程中,未对所有的土地用途进行十分细致的分析，没有统一规划，特别是大小型商业企业的选址配置。

2.2从城市商业用地空间来说，不合理

城市中心的商业用地过度集中，甚至出现空置率很高的大型购物广场，商品房过剩，而城市边缘大型商场相对少，甚至不能满足基本的生活需要，出现了商品供应短缺的现象。

2.3商业用地成本增加是由于城市土地稀缺

使得其在使用过程中表现出来的集聚性也尤为严重，使得集聚成本增加，交通运输费用、土地费用提高，消费水平的提高。

2.4国家相关政策

商业用地属于经营性用地，根据我国法律规定，需以拍卖、招标或挂牌的方式出让。政府在综合考虑的情况下，价高者得。商业用地的出让价格是土地中最高的。由于商业用地价格很高，因此进一步提高了投资成本。

3商业用地布局

我国商业房地产的分布空间特点是随着商业的长期发展而形成的，主要分为商业中心聚集区、临街商铺、步行街。我国商业分布在几何形态上，以带状商业街为主，各种商店在街道两侧呈带状分布，聚集在城市的中心地带，这种形态的形成主要来自于三个方面：第一，商业经营者的选址。为了得到更多的利益，经营者选取人流量大的地方；第二，市政规划者对商业街有着根深蒂固的观念，缺乏对其他形式的研究和设计，如分散区域状的商业中心或中心周围的环状地带；第三，消费者传统的消费和购物方式还未全部转变。

4城市商业用地布的影响因素

4.1跟中心商业区的距离

中心商业区是一个城市人口流量最大的地区，而且交通方便、信息流通快，从事商业活动时，城市中心虽然价格高，很多投资者也愿意为了获得更好的地理优势而增加投资。在进行商业选址时，要选择与城市中心距离较近的地方。

4.2消费者易于达到的场所

在交通方便的各种商业用地聚集区，能够满足消费者的多元化购物行为，和一些相对零落的商店相比，购物广场对消费者具有巨大的吸引力。为了激发消费者的购物欲，大型商厦可以直接设计多方面，一体化购物平台，对于小型商场，周围餐饮、娱乐设施、超市等，也是其选址需考虑的因素。

4.3行业竞争者的数量及其所处的地理位置

越来越多的人看到了商机，每个行业都或多或少受到来自新进入者的威胁。在商业用地选址时，由于商业用地有“一步三市”的特点，若附近有多个类型相同的商铺，若无地理位置的优势，则很有可能淘汰，因此同行业可能受到更大的冲击。在选址时，尤其是要注意，临近的同行是否会对自己的生意构成威胁，尽量避免多个相同或类似的店铺。

4.4成本的影响

虽然有一些商家愿意为了获取更多的利润而选择价位更高城市中心区域，但不是所有经营者都有这个经济能力。所以租金、设备价格、运费、商品产销地等也是选址的考虑重要因素，并且可以根据需要，设计出最优的解决方案。

4.5结构构建

尽管城市总体规划提出了多中心的空间结构，空间发展也在不断实现这一空间结构的过程中，但是其空间经济绩效表明城市发展中实际存在着形态多中心、经济服务功能单中心的结构特征，研究提出用地优化首先应该构建符合城市发展规律的空间结构。首先，结合城市空间经济绩效中所起的重要作用和新扩展区域空间经济绩效尚待培育的现状，未来一定时期内原城区应继续发挥其经济服务功能的带动作用，并通过合理优化原城区的用地提升城市空间经济绩效的整体水平。其次，针对原城区的经济绩效具有高绩效空间相对集中成组、低绩效空间相对分散的特点，结合城市发展的整体结构规划，将用地属性相同且绩效值较高的节点打造成不同服务层级的空间结构中心。如将公共服务设施分布集中且绩效值较高的节点打造成区域级-市级-组团级等不同级别的公共服务中心，以此辐射带动周围用地的合理布局；在居住用地高值节点分布相对集中的区域形成居住中心，并成组团布局，进一步完善生活配套设施布局；同理，工业用地和仓储用地应以高绩效节点所在的地块为中心进行集中成片布局，以提高此类产业用地的空间集聚效益。最后，保护、融入文化和生态等核心要素内容，形成突出城市山水本底特色，绿化廊道交织、绿化节点镶嵌的城市绿地系统。

4.6布局优化

在优化结构的指导下，首先针对城市空间经济绩效变化较为显著的居住用地提出改进建议，以二类居住用地与其周围不同类型居住用地的绩效梯度差异为依据，将其中绩效值较高的空间节点作为改进样本，使其绩效“流”向周围低绩效空间，达到改进提升的目的，如对清水河两岸的居住区和城中村等空间的改进。其次，以绩效值较高的商业用地为样本空间，结合城市空间结构的选择，对重点地段的其他类型用地进行优化，其优化程度以提高商业用地网络绩效为目的。类似地，依据绩效梯度对其他类型空间提出改进建议，如对原城区政府街两侧的行政办公用地分批次实施置换迁出，同时结合文化街已有的商业设施，适度增加商务、文旅等服务功能，整合形成市级中心。再次，在基于绩效梯度优化用地布局的基础上，增加绿地广场、配套基础设施等，进一步叠加城市历史文化要素，突出城市环境特色。最后，在逐地块绩效空间优化的基础上，构建新的城市空间经济绩效网络，实现城市空间经济绩效水平整体提升。

结语

我国城市地区的商业活动仍不发达，位于城市中心的市级商业中心在整个地区的商业体系中居于显著的地位。由于土地稀缺、成本高，加上有的土地使用性质不可转变，因此必须更加合理地配置城市土地资源。对于商业中心来说，选址恰当，最大限度地满足消费者的需求，使经营者的利益最大化，并且能为人们提供便利。此外，还必须提高商业房地产资源的利用率，创造出最大的价值。为了尽快适应我国的发展，促进经济增长，需要优化配置我国城市商业用地，适当加快商业房地产的开发速度，加大商业用地的比重。

参考文献：

[1]胡波波.我国与周边若干国家和地区工业用地价格的比较及实施策略[D].浙江大学,2007.

[2]林利敏.城市商业房地产与布局优化研究[D].浙江大学,2002.