房地产项目管理方式探讨

房地产项目管理方式探讨

李叶明

成都天象互动房地产开发有限公司上海分公司上海200941

摘要：我国经济的不断发展促使我国房地产行业也在不断的发展，因此，对于房地产工程项目来说是整个房地产企业发展的重要标志，生产以及管理是整个企业发展的重要基础。本文主要以上海某一房地产为例对房地产项目管理的问题以及改善措施进行了分析。

关键词：房地产；项目管理；方式

1项目概况

项目用地位于上海市嘉定区，西临槎溪路，南靠规五路，北毗连浦河，东面是上海市慈善基金会众仁花苑。西侧为城市绿地，南侧为规划城市绿地。用地面积为28419平方米，总建筑面积为81673.24平方米：其中地上总建筑面积为57547.02平方米（计容建筑面积为56838平方米），包括3栋12层商业办公楼综合楼，一类高层，设计年限50年，耐火等级1级；8栋3层商业办公楼，设计年限50年，耐火等级2级；4栋4层商业办公楼，设计年限50年，耐火等级2级；办公计容总建筑面积45154.33平方米，商业计容总建筑面积11350.83平方米；地下室建筑面积为24126.22平方米，耐火等级1级。

2建设条件

本项目地处上海嘉定区。上海滨江临海，属亚热带季风气候，呈现季风性、海洋性气候特征。冬夏寒暑交替，四季分明，春秋较冬夏较长。主要气候特征是：春天暖和，夏季炎热，秋天凉爽，冬季阴冷；全年雨量适中，年60%左右和雨量集中在5～9月的汛期，年平均降水量1119mm，年蒸发量882mm；年平均日照1400h。由于上海城区面积大、人口密集、使上海城市气候具有明显的城市热岛效应。全年平均气温15.9℃，1月最冷平均为3.6℃，7月最热为27.8℃。

3房地产工程项目管理意义

房地产项目管理的主要内容就是对房地产工程项目进行管理，管理者需要从宏观角度把控整个工程项目的建设，从招标投标到最后竣工验收，从人力资源的调度管理，到物资设备的投入使用，运用各种管理措施对项目的各个生产环节进行全面管理，促进工程项目的有序进程，降低项目成本预算，提高企业经济利益。房地产项目与其他项目相比，投资规模比较大，工程周期长，比较容易受到市场经济影响，这就决定了房地产项目往往存在着更大的不确定性。

为了房企产企业的健康发展，项目的有序进行，要加强自身管理建设，提高地产企业项目利润，对房地产企业的发展做出有力的保障。

4房地产开发项目管理的难点

4.1准备工作不足

对于房地产项目的开发工作而言，开发准备工作至观重要，也是项目管理的前提。在制定房地产项目的开发准备方案时，需要建立正确的投资方案以及跟进计划，做好数据调研准备工作，确立项目管理目标。但是房地产项目的跟风管理严重，一味的模仿会对市场造成破坏，导致资源浪费的现象出现。

4.2监督流程不完善

监督管理工作是房地产开发工作中的重要内容，在制定监督方案过程中。需要在项目进行过程中对管理细节进行控制，保证项目的整体质量。但是资金流动是需要成木的，房地产施工企业为了加快工作周期，对一些施工管理的工作细节有所忽视。监管不力就造成一些施工问题频频出现，影响工程质量。施工图纸是对整个房地产项目的工作规划，但是在项目进行过程中，房地产公司并没有完全依照图纸进行施工。为了确保其所获的经济利益，他们从不同程度上的对图纸进行修改，对施工方案作出调整，改变工作决策的同时，也降低了项目的监管效果，这也让监督管理程序变得不合逻辑。

4.3合同管理水平有待提高

房地产项目人员具备良好的合同管理意识以后，才能保证合同管理的工作效用。在分析具体的工作内容时，需要保证项目管理意识和管理思维的合理性。保证项目施工过程中的施工合理性和条约履行效果。但是在目前的房地产项目管理工作中，管理部门的合同管理水平有待提升。在拟定合同条款时，也需要采用科学的条约拟定方式，认真推敲条款中的细节，斟酌合同中字里行间的含义，保证条约拟定的合理性以及合同的约束力。

5房地产项目管理的优化对策

5.1融入可持续发展理念

为了满足当前房地产发展的需求，在房地产企业发展过程中，要不断融入可持续发展的理念，进一步优化资源配置，坚持绿色发展，不断采用新型的节能材料，进一步保证建筑工程质量，提升建筑性能。同时要把房地产发展与可持续发展战略相结合，坚持循环利用的发展理念，提升资源的利用率，创造更多的经济效益。

为了顺应日益激烈的市场竞争，房地产企业要依托自身资金、技术以及资源优势，加强内部控制，不断引进先进的生产技术工艺，满足当前房地产企业可持续发展的要求。在进行房地产施工管理创新的过程中，应该重视企业的文化和品牌效应，在实施的过程中注意对高素质人才的培养。企业应该根据市场的变化，不断更新高素质人才，尤其是管理阶层的思想应该与时俱进。只有适应动态的市场变化，企业才会获得更多的经济和社会效益，在市场中所占的分量和开拓能力也会越来越大。房地产施工企业在执行项目的过程中，必须提升自身的竞争力，以最好的状态进行市场竞争。

5.2融入智能化、数字化的元素

随着计算机信息技术的发展，极大地改变了当前社会生产方式。作为房地产企业，为了适应当前社会发展的要求，需要引进计算机智能化和数字化技术，加强内部管理，明确企业发展思路，为企业发展创造良好的工作环境。同时房地产企业要建立完善的现代化信息管理系统，进一步提升企业日常管理的效率，优化资源配置。

5.3完善管理体系

房地产工程之中同样存在很多的不同之处，要根据实际的项目施工，建立完善的工程项目管理制度。要建立审计监督机制，做到责任分明，科学有效。对项目建设、分包、验收的审查，项目的管理要建立相应的考核机制，对项目的经营、管理要做好记录。房地产企业需要完善自身的组织构架，这对实施项目管理具有十分重要的现实意义，管理组织构架的核心一定是项目经理，项目经理对房地产项目的管理意识，就是管理体系的根本意识。房地产项目项目经理的素质，关系着整个项目的进度和工程质量问题，更是管理体系中核心的一个因素。只有完善体制，丰富管理内容，增强管理力度，才能够让房地产工程项目管理做到尽善尽美。

5.4不断扩展房地产企业融资渠道

对于房地产企业而言，资金链对企业经营发展产生极为重要的影响。为了推动房地产市场经济的发展，国内外市场出现新的变化和特点，再加上生产资料和劳动力成本不断增加，作为房地产企业，需要不断拓宽融资渠道，转变经济增长方式，促进企业转型升级。并且随着房地产市场正处在加速扩张期，蕴含巨大的消费能力，极大地推动了城市化进程，房地产市场规模不断扩大，给当前房地产企业提供了重要的发展空间。在新的形势下，随着房地产经济的发展，需要不断引进先进的生产技术，推动科技创新，从而提升房地产企业的核心竞争力，在实际发展过程中，不断开发新的技术和材料，提升企业的经济效益，保证人们的生活质量。

5.5提升管理人员的合同管理意识

项目管理工作和合同的签订有着密切相关的联系，所以房地产管理人员在制定房地产管理计划时，需要打开管理局面，弥补房地产管理工作中存在的漏洞。目前的房地产工作管理人员普遍存在管理意识LL乏的问题。为了让他们打开合同管理工作的新局面，就需要加强相应的培训工作，这样才能贯彻落实合同管理的工作目标，建立合同保障系统，加强项目管理人员的合约意识，进而打开房地产项目管理的新局面。

结语：

综上所述，房地产工程项目管理工作始终处于一个动态变化的过程中，涉及到的单位多，受到影响的因素比较杂，实现科学有效的管理比较有难度。可以明确的是建立科学、合理的管理制度体系是必不可少的一环，对每个工程建设的具体都要进行细化管理。把握资金的投入和使用，顺应市场经济发展的趋势，在确保工程项目质量的基础上，实现企业经济效益最大化，推动房地产行业的发展。

参考文献

[1]袁旭光.房地产项目管理现存问题与对策研究[D].华中师范大学，2015.

[2]杜海军.房地产项目全过程管理成熟度模型与评价研究[D].郑州大学，2014.

[3]侯兆祥.C房地产项目开发成本管理现状分析和对策研究[D].吉林大学，2013.