房地产企业土地增值税纳税筹划的探讨

房地产企业土地增值税纳税筹划的探讨

余波

余波

中交昆明置业有限公司云南省650500

摘要：合理预测土地增值税税负，合理规划投资，有利于房地产企业的成本利润控制和投资决策，作为房地产企业税务相关工作的重点，只有通过对其进行合理规划与布局，才能有效在房地产企业的开发成本规划中有效降低支出率，进而对企业风险进行合理的控制，从整体上提高企业经营效益。

关键词：房地产企业；土地增值税；纳税筹划

引言

土地增值税是房地产企业成本的重要支出之一，其占成本比重较大，所以，房地产企业要合理利用税法政策，科学地、有效地对土地增值税进行纳税筹划，既可以降低房地产企业的纳税成本和经营成本，提高企业的经济效益，又可以提升企业优势地位，在激烈环境竞争中，房地产企业寻求长期稳步发展。

1、房地产开发项目土地增值税筹划开展的必要性

1.1有利于应对日趋激烈的市场竞争

中国特色社会主义市场经济已经走过了40余年的风雨历程，房地产行业的税务筹划活动是对现阶段政府与企业间关系的重新定位和良好梳理；同时，从企业长远发展的角度来看，科学地安排上地增值税筹划工作有利于企业的运营成本减少，满足企业的建设需求。近此年来，我国的宏观调控政策不断钊一对国民经济的重点领域—房地产行业，一是由于住房保障是民生工程的首要任务，稳定健康有序的房地产行业市场环境对于民生工作尤其重要；另一为一面，各国金融危机及风险使得资本市场的不确定性大为增加，房地产企业的税务负担和风险也在逐年增长，在这种宏观背景下，合理的上地增值税计划与房地产公司的市场竞争力越来越密切相关。

1.2利于提高房地产商的财务管理效率

目前，中国经济的发展模式已经悄然发牛了变化。国家也收紧了房地产公司的相关政策，对房地产管理者提出了更高的要求。要想在市场中保持利润空间，必须从税务和管理为一式上科学规划、理性安排。有效提升房地产企业内部管理水平的为一法之一就是通过上地增值税的税务筹划，优化则一务结构、降低资产负债率、提高房产的周转速度。税务筹划不仅关注于企业的未来发展，更要求管理者在实际运营中对偏差进行修正，有钊一对性的上地增值税专项工作计划适用于实际开发和运营才可以帮助公司实现最大化利润。

2、房地产行业土地增值税纳税筹划措施

2.1以收入总额筹划土地增值税

新常态下，房地产企业可以利用延迟确认收入，获取资金的时间价值。房地产企业在收取销售定金时，先不确定预售款或收入，待到向客户交房时，再将预售款和尾款一同确认为收入。根据我国税法规定预缴土地增值税时，可在主管税务部门允许的情况下，尽可能减少收入确认。例如，公寓和商业项目的纳税筹划都可以采用收入筹划方案，公寓和商业项目在保证销售额一定的情况下，将其项目收入进行拆分，这样每个项目都在较低的税率下征收税费，从而减轻了房地产企业土地增值税税负。

2.2以扣税方式筹划土地增值税

据我国最新税法规定，影响房地产企业土地增值税的扣除项目主要有支付土地使用权的费用、房地产的开发成本和费用、转让房地产的相关税金及其他项目。其中支付土地使用权的费用、转让房地产的相关税金属于我国统一规定范围内，没有实际的纳税筹划空间，但其他几项均可在税法规定合理范围内，企业可适当做出土地增值税纳税筹划，例如，别墅工程项目可采用费用策略进行纳税筹划，项目开发过程中会涉及直接和间接成本，其中直接成本分为材料支出、人工费用和制造费；间接成本包括工程建设期间发生的管理费，有工程的监理费用、工程设计人的酬金、安保服务费及保险费等，这些费用不仅可以记录在行政管理费用科目项下，也可以根据实质大于形式划分，在项目工程开发成本中，由此可见，归类不同也会直接影响企业纳税情况。因此，土地增值税作为房地产行业纳税筹划的重要部分，若能尽早筹划土地增值税税负问题，则房地产企业乃至整体行业可早日实现科学的、合理的纳税筹划目标。

2.3以税收政策筹划土地增值税

在我国新常态的情况下，增值税作为土地增值税的计税依据，其核算宗旨是房地产企业因项目获取收入总额扣减该项目所消耗的成本费用后的剩余部分。由此可见，房地产行业土地增值税的纳税筹划可以主要考虑收入总额和扣除项目，同时纳税筹划过程中配合一些地方的税收优惠政策，其产生效果更加有利于房地产行业的纳税筹划。如住宅工程项目的纳税筹划策略归属于税收优惠政策，据我国税法规定，房地产土地增值税采用超率累进税率制度，若建筑普通标准居住房屋，增值额小于扣除项目的20%，予以免征税款；增值额大于扣除项目的20%，应以全部增值额计算土地增值税税额。因此，在住宅工程建设初期，需要做大量的市场调研和定价模型，再结合市场环境和相关政策，适当调整销售价，减少土地增值税支出。在新常态的背景下，房地产企业可适当降低销售价，减少土地增值税支出，同时也减轻企业的税负。

2.4强化房地产企业财税人员的综合素质

在新常态的环境里，虽说纳税筹划是一种在企业经营活动上的综合规划行为，而对于房地产企业来说，土地增值税更是如此。房地产行业里的财税人员不仅要求其具备丰富的财务、税法及法律法规等综合经验，还要求人员熟知各种房地产的税收和法律法规优惠政策，密切关注企业发展的各项环节，进而做出对房地产企业有利的土地增值税的纳税筹划。在新常态下，为了帮助房地产企业筹划土地增值税，企业要强化财税人员的综合素质。一方面，提高财税人员的自我学习意识，如奖惩制度、职位晋升、职称补贴等方式，使得企业员工有意识自我提升专业和综合素质；另一方面，房地产企业还要对财税人员进行专业的岗前培训，或定期邀请税务顾问、注会师组织交流会，使得财税人员了解最新的税收法规和优惠政策，不断地积累纳税筹划经验，使房地产行业土地增值税的纳税筹划能力得到显著的提高。

2.5完善纳税筹划工作流程

首先，建设前期整体规划。房地产开发建设前期资金投入大，是企业的进行整体规划的决策时期。纳税筹划工作是企业决策的基础，房地产企业应当在根据企业经营战略与纳税筹划战略，对企业的开发方式（是否采用合营），项目的规划（普通住宅与非普通住宅的比例），筹资方式（借款比例和利息），销售方式（是否成立建筑安装公司，销售公司）等进行合理的，税务筹划人员根据对企业的开发方式（是否采用合营），项目的规划（普通住宅与非普通住宅的比例），筹资方式（借款比例和利息），销售方式（是否成立建筑安装公司，销售公司）等进行决策与部署。同时企业的部署也是筹划方案进行的方向与指导，房地产企业应当根据企业的整体部署，选择合适的方法与策略，做到有效筹划。

其次，开发阶段合理分配成本。施工阶段主要涉及合同印花税、地使用税，相对简单。但是这个阶段涉及多个环节直接影响扣除项目的确定。例如，在土地增值税的纳税筹划过程中，房地产企业可以对于开发成本的适当的归集，根据税法规定，房地产开发企业可以对其取得土地使用权支付金额和房地产开发成本加计20%扣除，企业可以根据会计的规定将相关的成本费用归集到开发成本。

最后，销售环节合理控制销售收入。根据土地增值税的征收规定，房地产的销售收入和扣除项目是计税依据的基本因素，商品房的销售价格影响了税基的大小。因此，在商品房销售时候，房地产开发企业可以根据开发阶段的扣除成本对土地增值税进行预测和计算，合理调整价格，控制收入，对土地增值税进行合理的筹划。

结语

当前，面对日益加剧的行业竞争及不断上升的税收征管力度，追求利益最大化的目标迫使企业，在法律允许的前提下对企业的生产，对于土地增值税进行合理的纳税筹划，也是企业保证资金链稳定，实现企业长远发展的重要举措。

参考文献

[1]徐强.“营改增”对房地产项目土地增值税清算的影响分析[J].中国总会计师，2017，（10）：118-119.