城中村改造的探究

城中村改造的探究

陈瑞

深圳市绿景房地产开发有限公司518000

摘要：城中村改造存在改造难度大、管理难度大、普遍受益难度大等问题。对城中村的改造，需采取综合治理的模式来实现经济管理体制、社会文化、政治政策及物质形态空间的完善。要从城中村物质形态空间方面考虑，根据城中村区位、类型及区域规划要求，分别对待。本文以猎德村为例对城中村改造问题进行探讨。

关键词：城中村改造

一、改造前的猎德村基本概况及特征

1.1优越区位

猎德村位于广州新城市中心区――珠江新城的核心区范围内，距广州新城市中轴线约200米，南临珠江，猎德大桥以北，东以誉城苑居委会为邻，西与丽亚湾接壤，北至兴民路及华城大道。整个村落东、西、北三面为高楼所包围，南面与琶洲国际会展中心隔江相望，具有十分优越的地理区位。

1.2富裕经济

曾有关问卷调查显示，猎德村家庭人均收入约为5475元，其中74.85%来自于集体经济分配，而另外25.1%来自出租屋受益，81%的村民基本处于无业状态。至改造前，随着珠江新城和周边地区发展，猎德村房屋租金已明显上涨，并成为村民家庭的重要收入来源，曾有猎德某村民介绍说其家有两栋房屋出租，每月租金收入五、六千元。改造前猎德村集体经济总收入约为5000万元，总体上猎德村民经济情况总体上相对较富裕。

1.3稠密人口

由于地处广州新城市中心区范围内，周边办公、商业等楼宇十分密集，集聚大量就业人员。和广州中心区内其他城中村一样，改造前的猎德村就已吸纳了大量外来流动人口。

1.4悠久历史文化

猎德村有着悠久历史和丰富文化，是岭南传统水乡的典型代表，根据现状调查及有关资料显示，猎德村始于宋代元封年间，已有超过900年历史，村内有81个姓氏，其中李、林、梁为三大姓。村落里巷交错，各姓氏宗祠、神庙及书院略有规模，曾有大小祠堂近10座，其中李氏大宗祠原建于1799年，历经拆除与重建。在猎德村范围内有三座庙宇，分别是拜龙母的龙母庙、供送子观音和太上老君的文阁庙、供火神华光菩萨的华光庙，其中龙母庙还是广州市级登记保护文物单位。龙舟成为猎德村民传统文化的重要体现，每年端午节都举行龙舟赛。

1.5密集村民建筑

在出租房屋获利的驱动下，猎德村民住宅大都建筑超过三层，甚至有的达到7、8层，使原本极具岭南水乡特色的村落环境变得脏、乱、差，“握手楼”、“接吻楼”、“一线天”等比比皆是，巷道宽度也大约只有1米左右，存在严重的消防隐患，一旦发生火灾，现代消防车辆及灭火设施无法进入村落内部，后果将十分严重。另根据统计，纳入改造的用地面积约为25万平方米，地上建筑物面积达到60万平方米，反算现状容积率则达2.4左右，严重缺少绿地、广场等开敞空间，绿地率十分低。

二、猎德城中村改造模式

在猎德村改造前，广州市政府部门一直不允许房地产开发商参与城中村改造，由于城中村改造需要巨大的资金支持，曾有研究人员估算若全由政府负责改造则需要投入资金高达2500亿，而政府无力承担如此巨额资金，致使广州城中村改造进展十分缓慢。2007年，因修建猎德大桥需穿过猎德村，若绕行则需增加投资数十亿元，经权衡利弊之后，广州市政府部门终于允许房地产开发商参与城中村改造，并以猎德村为城中村改造的首个试点，将村集体部分土地转化为国有土地，通过土地使用权拍卖以筹集改造资金，解决村民拆迁安置和集体物业发展需要，实现改造项目自身经济的平衡，创造了城中村改造领域的“猎德模式”。

2.1“拆一补一”，使城中村村民利益不受损失

拆迁安置是城中村村民最关注的内容，也是影响村民是否同意实施整体改造的重要因素。为了完善“农转居”和“城中村”改造有关政策，广州市委办公厅和市政府办公厅联合出台《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》，其中明确村民和村集体原有合法产权部分的物业，原则上由改造主体按1：1进行等面积复建补偿，并由村集体统筹安置。猎德村改造在村民补偿安置方面，基本上采取了“拆一补一”的方式，产权证内基建面积不足两层的可补平两层，以此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内的合法面积补偿。这种模式被猎德村民普遍接受，超过95%的村民同意实施整体改造，并在整个改造过程中没有出现因城中村改造的村民上访事件。

2.2政府主导，推动城中村改造机制变革

在整个城中村改造过程中，政府充分发挥主导作用，通过提供各种优惠政策，吸引社会力量参与城中村改造，引导与规范、管理房地产开发商参与城中村改造项目，由其垫付资金，以满足城中村改造的资金需要，并承担对整个改造项目的监管作用，保证不出现“烂尾工程”，保护开发商和村集体的利益不受损害。

2.3“卖地筹钱”，为城中村改造提供资金保障

城中村改造需要大量的资金作为保障，而政府财政又无力支付这笔巨额资金，在政府出台支持政策的背景下，猎德通过对具有商业价值较高的猎德大桥西侧、猎德涌以北地块的土地使用权公开拍卖，经过公开竞价，最终由富力地产公司和合景泰富地产公司联合体以46亿元获得该地块土地使用权，后来又引入香港新鸿基地产公司加入联合体，为城中村改造提供雄厚的资金保障。

2.4统筹规划，“倒推容积率”法确定建设量

整个改造方案将猎德村划分为三个部分，猎德大桥以东的部分作为村民安置复建地块，并按规划要求配套建设公共服务设施；猎德大桥以西、猎德涌以北的部分转为国有土地，作为融资地块进行公开拍卖土地使用权，为村民安置复建筹集资金；猎德大桥以西、猎德涌以南部分继续作为村集体用地，将建设一座五星级酒店，用于发展村集体经济。这些地块建设量确定方面则采用“倒推容积率”的方法，即根据村民拆迁安置需要确定村民复建房总建筑面积，考虑融资地块的市场价值确定该部分地块上的总建筑面积，最终确定整个改造项目的总建设量。

2.5精细设计，使传统历史文化得到保护和延续

由于猎德村具有十分丰富的历史文化资源，而猎德大桥以东地块的村民安置房规划建设承担着传承历史文化的重任。因此，整个规划方案进行深刻思考和精细设计，将传统历史文化与现代都市景观进行有机结合，最为突出的两点是：保留猎德涌及存放龙舟的风水塘――慈菇塘，并按原状集中复建5座典型宗祠，保留市级文物――龙母庙及其南面的莲花塘，形成一条由中小学、幼儿园、宗祠文化区、猎德文化广场、林荫大道、滨水景观、龙母庙等多个具有特色的节点构成的猎德文化传承带，并在猎德大桥以西的猎德涌两侧修建传统历史文化街，重现岭南水乡一河两岸的传统景观风貌。

结束语：城中村改造不是城市建设中的一个孤立问题，而是与推进城市化进程、实现城市现代化的战略目标紧密相关具有重大意义的工作，也是提高城市水平和品味的内在要求。因此，城中村改造问题刻不容缓，对这一问题作深入研究，对建设城市，推进经济的快速持续发展具有重要意义。

参考文献

[1]探索城中村改造的有效途径[N].经济日报.2010.7.25