论不动产登记及不动产登记制度的完善

论不动产登记及不动产登记制度的完善

冉艺

关键词：不动产物权登记制度完善

一、不动产登记概述

不动产登记是物权变动的登记要件，是物权法中的一项重要制度。不动产登记是经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。不动产的登记具有界定产权的功能，对不动产物权的变动进行登记，赋予了不动产产权以国家认可的法律效力，强化了权利人对不动产的支配关系。另外，他还起到了保护物权的作用，对物权的变动加以公示，其交易的主体能了解权力归属的状况和物权人的身份，减少欺骗交易的发生，有利于保护第三者的权益，维护交易安全。不动产登记具有公示、公信、善意保护和警示的效力。不动产的任何取得、转让、变更或消灭都应当登记向社会公示，并且即使登记的信息与事实不相符也应当认定是正确的，以保护第三人的合法权益，同时，当事人能够清楚地了解到不动产及其权利人的相关情况，做出有利于自己的决定。其功能主要有:第一,确定不动产物权的归属,为不动产物权冲突的解决提供依据。我国《物权法》第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”可见,登记是对不动产物权最有效的界定,可以对由不动产物权引起的各种纠纷起到有效的定纷止争作用。第二,维护交易秩序,保护交易安全。通过不动产登记可以将不动产的详细信息进行记载,进而在法律许可的范围内将其提供给社会,服务于不动产的交易,从而有效的避免和防止欺诈行为,为不动产交易提供良好的、安全的环境。第三,降低交易成本,提高交易效率。通过登记使不动产的信息完全公开化,当事人在交易过程中不必投入大量的精力和时间对不动产的各种信息和权属状况进行调查,极大的降低了交易成本,有利于促进交易更快的完成。

二、当前我国不动产登记制度的弊端

1.不动产登记机关不统一。我国法律并没有对不动产登记的机关进行统一细致的规定,“在以往的法律中,中央和地方政府具有各自管理不动产的领域,这种繁杂的规定,一方面使当事人进行登记变得极为不便,同时还给执法机关和司法机关带来了很多执法和司法上的困扰。”[1]

2.不动产登记机关赔偿责任机制不健全。目前我国法律并没有就不动产物权登记赔偿的规定,不动产登记机关仅指向收费的权利,而不对错误登记负任何法律责任,造成了大量因不动产登记错误产生的纠纷,严重损害了当事人的合法权益。

3.不动产登记的信息不够公开化。登记机关的登记材料并不向社会公开,查阅手续非常繁琐。因此对广大老百姓而言,我国不动产登记制度实际上并没有很好地起到公示作用。

三、关于完善不动产登记制度的思考

1.统一登记机关

可在国务院下设国家不动产登记总署,在县以上的各级行政区域成立不产登记专门机关,对各种类型的不动产分类统一进行登记。不动产登记机关实行垂直领导制,规定严密的登记程序,以加强管理的力度,防止不动产登记机关利用自己的服务进行牟利。

2.要规范预告登记制度

预告登记，“即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记”这种请求权。既可约定附条件，也可约定附期限。确立预告登记制度是保护当事人合法权益的需要。在不动产交易中，买方常常处于弱势地位，而卖方则处于强势地位，当不动产的流转合意达成之后，常常存在多种登记条件暂不具备的情况而无法进入本登记程序，如此时卖方“一物二卖”，则前一买受人因未完成登记而无法取得所有权只能要求卖方承担违约责任，这对他是极不公平的。实践中应注意：一是规范预告登记的范围和种类，即只能限于交易过程中的预售、转让不动产物权。非法律行为引起的，如自建房屋不存在预告登记的问题二是严格预告登记的顺位。所谓顺位，就是某个具体的不动产物权在不动产登记簿所记载的系列权利所构成的顺序中占的位置．以防止登记过程中的不良不规行为．影响预告登记的公信力三是准确把握预告登记失效的法定事由．尤其是对“能够进行不动产登记”事由的界定．应尽可能作出有利于预告登记当事人的解释四是切实保护预告登记人的合法权益．特别对那些“一物二卖”．甚至“一物多卖”的现象要依法予以规范

3.要完善异议登记制度

异议登记是指“事实上的权利人以及利害关系人对现时登记权利异议的登记．该登记的直接法律效力，是中止现时登记的权利人按照登记权利的内容行使权利”。“现代社会无论审查制度如何严格，都存在登记的权利和事实上的权利不相符合的可能性，事实上的权利是权利人的真正权利，法律不但要予以承认和保护，而且应当许可权利人或者利害关系人依据真正的权利状态对现时登记的权利进行更正。”[1]但由于更正程序较长以及与登记权利人之间的争议往往一时难以解决。为防止更正登记前真正权利人的权利受损，异议登记制度作为一种临时性的保护真正权利人的措施得以确立。同时具有导致不动产物权的不稳定状态的消极作用，为使不动产物权的不稳定状态不致长期延续，应对异议登记进行必要的限制．以促使其及时行使权利。一是主体上的限制，只限于真正的权利人或利害关系人。二是时间上的限制，如异议登记人未在法定期间内提起诉讼。则该异议登记丧失其效力。三是行使权利正当性的限制，当申请人所提起的异议不成立而给登记权利人的利益造成损害的，应由异议登记申请人承担赔偿责任。四是权利的担保限制，为防止当事人滥用异议权，保障真正权利人的利益不受损害，在异议登记提出时，登记机关可要求申请人提供担保。

4.完善不动产登记错误赔偿机制

对于不动产登记机关承担赔偿责任的确定,《物权法》未作出明确规定,学术界和实务界有连带责任原则、份额责任原则和补充赔偿责任原则。在现实中,应通过这三种原则综合运用以解决问题。其次,应当对不动产登记错误承担赔偿责任的具体情况加以较为明确的规定,主要在以下几种错误的情况下责令不动产登记机关赔偿责任,包括:一、申请人提供虚假材料,登记机关未严格审查,造成错误登记。二、不动产登记机关疏于审查,对同一不动产重复登记。三、登记机关在变更登记、换发权利证书过程中擅自变更登记内容。四、登记机关无正当理由拒不登记或迟延登记。通过这种明确的规定真正保障权利人合法权益的实现。关于登记错误赔偿诉讼中的举证责任,应参照行政诉讼的举证责任的设置,由登记机关承当举证责任,因为登记过程中登记机关占自动地位,掌握着全部证据材料。举证责任倒置将在很大程度强化登记机关的职责,增加登记工作人员责任感和工作压力,提高登记的效率和正确性,发挥不动产登记的价值和作用。

参考文献：

[1]孙宪忠.中国物权法总论.[M].北京:法律出版社.2003.

[2]胡志刚.不动产物权新论.[M].北京:学林出版社.2006.

[3]王利明.试论我国不动产登记制度的完善.[J].求索.2001.(6).