我国轨道交通TOD综合开发实例与广东省未来TOD发展的思考

我国轨道交通TOD综合开发实例与广东省未来TOD发展的思考

贺明

广东省铁路建设投资集团有限公司510000

摘要：随着国内各城市轨道交通的快速发展，轨道交通给城市带来变革，“建轨道就是建城市”已成为共识。通过TOD模式提升城市的功能和开发价值，利用开发的增值收益反哺轨道交通建设与运营的巨大资金缺口，是保障轨道交通和城市可持续发展的必经之路，也成为了多数城市轨道交通投融资改革主要方向。

关键词：轨道交通；TOD；开发实例

一、TOD政策法规与轨道交通投融资改革创新

1.全国城轨运营及建设情况。

根据《2017中国城市轨道交通统计年报》显示，据不完全统计，截止至2017年末，全国共34个城市开通了城规交通，共计开通线路165条，运营长度5032.7公里；全国共56个城市开工建设城轨交通，共计在建线路254条，在建线路长度达6246.3公里，在建项目城市数量、线路数量和线路长度均超过已投入运营项目。

2.TOD政策法规情况。

自2014年国务院办公厅印发《国务院办公厅关于支持铁腕路建设实施土地综合开发的意见》（国办发﹝2014﹞37号）以来，全国20多个省结合各省实际情况，先后出台了具体实施意见。对于各方职责、投融资体制、开发模式、开发规模和政策支持等方面进行了进一步的细化。

此外，为规范、指导城市轨道交通沿线及周边土地综合开发利用建设实践，城市轨道交通协会牵头，联合北京中轨交通研究院，以及主要从事轨道交通沿线及周边土地综合开发利用的城轨交通企业作为参编单位，专项制定《城市轨道交通上盖物业开发规划建设导则》等相应的规范性文件。该类文件对于增强项目造血功能，规范指导项目建设，降低与相关部门的沟通协调难度发挥了重要重用。为规划编制、建筑设计、项目审批、建设管理提供了一定依据。

3.轨道交通投融资改革创新。

轨道交通的通病就是项目投入大、建设周期长、短期实现财务平衡困难，除了通过土地综合开发改善项目造血功能外，通过投融资体制机制改革创新保障轨道交通的可持续发展。目前，全国的主要做法包括：1）分层分类有序开展铁路建设项目。对于与中铁总合作项目、城际项目和市域项目区别对待，按需分步实施；2）鼓励社会资本参与建设。采用PPP建设模式，推行EPC模式。或者通过投资补助、配置土地和其他项目外资源等方式，以合理对价吸引各类投资人。

二、TOD项目实操落地

据上海易居房地产研究院海域西南交通大学TOD研究中心联合发布《轨道城市，上盖经济—中国城市轨道交通OD发展研究报告》显示，2020年-2022年，全国城市轨道光上盖开发量就有约2.4亿平方米发展空间。和几年前相比，TOD项目在具体操作层面已经积累了一定的经验，特别是关于土地的复合开发利用。北京、上海、杭州、南京和甘肃等轨道交通项目，对车辆段、车站上盖都进行了地上地下空间的开发探索。下面将有代表性的三个项目进行简要介绍：

1.龙湖集团的重庆沙坪坝项目

作为全国首例高铁商圈TOD项目，沙坪坝项目集合了5条地铁交汇，定位为高能级交通枢纽。共7层，负1层为公交车站，负2层为出租车站和高铁站台，负3层为人行通道，负4层为高铁换乘厅，负5层为出站通道，负6层为轨道查宁，负7层为9号线站台。各层多设置停车场，乘客可实现高铁、城际、地铁和公交等多种交通工具零换乘。这个项目的成功归集于两点：一是操作主体与政府和项目公司的有效沟通；二是操作主体具备符合空姐的打造能力。该项目的实操主体龙湖集团，对于沙坪坝项目，针对TOD模式的总结是4个关键词：高效、智能、IP、空间叠加。

2.致力于车辆段上盖开发的京投发展

京投发展股份公司是北京市基础设施投资有限公司属下二级公司，主要从事轨道交通车辆基地一体化开发，将车辆段、检修基地等变成可开发利用的土地资源。同时，他们也非常注重产品研发，提升产品价值。设计方面，着重于内外部交通组织，特别是人流组织设计；打造整体环境景观，特别是上盖区域的园林绿化方案。施工经验方面，在保障轨道交通运营的情况下顺利完成项目开发。例如：西华府项目在距离轨道正线最近距离3米进行施工。技术创新方面，京投公司非常注重在减振降噪方面的投入和研究，与清华大学合作研究的产品和技术已运用到3个项目中，较使用前降低噪音7-10分贝，大幅提升了客户体验的舒适度。同时，多项技术已申请专利，为未来的开拓轨道交通上盖市场占据了技术优势。目前，在北京东四环在售的车辆段上盖琨御府售价12万元/㎡，创下国内单价最高的轨道上盖项目。

3.绿城中国的杭州杨柳郡

2014年，绿城与杭州地铁合作，共同打造了目前国内最大规模的车辆段上盖物业群“杭州杨柳郡”。该项目位于杭州1号线七堡车辆段，与车站无缝对接，项目总建筑面积约80万㎡，项目配套完善，实现了商业+教育+住宅一体化的成熟小区。产品定位清晰，以年轻的80、90后作为主要消费群体进行设计，提出“youngciy”(活力之城)的宣传口号，设计简洁明快，配套齐全特别是配备了幼儿园和小学，根本上解决了年轻夫妻的后顾之忧。因此，该项目虽然建筑体量巨大，区位优势不明显，但自2016年以来销售情况令人满意，且售价从初期的20000元/㎡攀升至近期的36000元/㎡。

三、TOD项目拿地与合作开发

从目前的情况来看，全国多个城市在TOD项目和拿地方面已经做出了大量的实践工作，部分项目已投入使用并项目开展了后评价工作。

从合作模式来看大体分为两种：一是自主开发，二是合作开发。

自主开发：如北京的京投发展公司的母公司—北京市基础设施投资有限公司，该公司由北京市财政每年定期拨付一定资金作为该公司通过市场化运作，收并购优质企业实现盈利；收入一部分用于北京地铁的运营补亏，一部分用于京投发展的基地一体化开发。为北京地铁提供了“输血”功能。

兰州市地铁置业公司是兰州市轨道交通公司的全资二级企业，主要负责兰州市地铁的土地综合开发工作。项目产生收益除用于兰州地铁的补亏外，部分收益留存用于企业发展。为兰州地铁提供了“造血”功能。

合作开发：目前，江浙沿海多采用这种模式，有代表性的杭州地铁项目。杭州轨道交通集团下属杭州地铁置业公司作为项目业主负责杭州市地铁综合开发。该公司与绿城合作的“杨柳郡”项目已取得良好收益；2017年又与万科合作，共同开发杭行路TOD项目。通过与多个合作者开发，积累项目经验。

四、相关思考

（一）加快推动支持性政策出台是加速广东省城际铁路“项目+资源”的基础

推动广东省关于支持新建铁路项目实施土地综合开发的政策是当务之急，该文件的出台将对明确铁路站场周边土地的出让方式、土地出让价格及“铁路项目+土地开发”可行性缺口补助提供政策依据。同时，省里相关部门及铁路项目业主应对其他省市及行业协会印发的相关政策继续开展研究工作。在规划、财政等方面提出新的建议意见，在多方面、多层次尽量争取土地综合开发的政策支持。

（二）调动地方政府的积极性是项目落地的保障

从会议情况来看，当前全国轨道交通土地综合开发取得阶段性成果的基本都是城市轨道交通项目。由于项目归属于当地政府，因此在政策支持和项目协调方面具备先天优势，比如上盖开发的土地由政府收储后进行招拍挂，这样投标人不可避免的必须要和项目业主作为利益共同体。广东省“十三五”城际铁路综合开发应充分调动地方政府的积极性，将地方政府的相关诉求及时解决或充分反映，争取地方政府在土地政策上给予大力支持。

（三）精心规划是提升项目收益的重要手段

上述几个案例取得成功的共性在于规划先行，优质的规划成果实现了轨道和开发的融合，产品定位清晰，市场反映良好，最终转化为收益。在新建项目上，建议除在线路走向、站场设置方面，还应结合当地城市综合规划，与地方规划部门反复协商。除实现城际铁路功能外，对于打造城市形象和提升人民生活品质，作为城际铁路的重要工作。

（四）遴选优质合作伙伴是项目成败的关键

从采取合作模式进行开发的杭州、成都等项目经验来看，鉴于自身开发经验不足，他们都选取了有TOD开发经验和社会责任感较强的企业作为合作伙伴。对于如何选择合作伙伴，降低运作风险，实现项目效益最大化，广东省还缺乏相关经验。

参考文献

[1]马啸来，杨成连，毛敏市郊铁路运营管理体制探讨《城市轨道交通研究》-2013年第3期.

[2]魏然我国高速铁路运营管理的两种模式《综合运输》-2014年第10期.

[3]胡晓嘉，顾保南，吴强城市轨道交通运营管理模式研究《城市轨道交通研究》-2012年第4期.