房地产投资与区域经济的可持续协调发展

房地产投资与区域经济的可持续协调发展

刘爽

北京银泰置业有限公司

摘要：房地产投资作为宏观经济的重要组成部分，其内在的经济体制直接决定投资结果。同时房地产投资也是区域经济发展的一个重要组成部分，本文将房地产投资与区域经济的协调发展联系起来，通过分析房地产投资额及房地产投资现状，来探讨房地产投资与区域经济协调发展的关系，提出房地产投资的目标是实现区域经济的协调发展。同时，通过确定房地产投资对区域经济协调发展的主要影响因素及其二者之间的相互关系，论证得出房地产投资又能够带动并促进区域经济的协调发展。

关键词：房地产投资；区域经济；协调发展

房地产投资是区域经济的重要组成部分，房地产周期本身也是经济周期的重要组成部分，其周期循环直接受房地产投资影响。房地产投资周期长，回收慢，其投资规模受生产发展水平制约，与经济发展水平呈相同趋势变动；大体上与宏观经济周期相协调，但也呈现出房地产投资自身的不同特点[1]。房地产投资能否与区域经济协调发展直接决定区域经济的发展状况。在处于协调发展状态时，房地产投资是促进经济繁荣的关键要素；但若不能实现与区域经济的协调发展，房地产投资也可能是导致区域经济由繁荣走向低迷的导火线，甚至可能导致整个区域经济社会都处于萧条状态[2]。

一、房地产投资

（一）房地产投资体制

房地产投资作为区域经济协调发展的重要组成部分，其内在的经济体制直接决定投资结果。房地产投资体制对区域经济发展和影响主要从三个方面发挥作用：投资主体、投资规模和结构、投资方式。通过对房地产投资体制进行深入的研究，可以分析房地产投资主体的构成成分以及预期的发展趋向，对房地产投资规模和投资结构做出分析验证，确定其对区域经济协调发展主要的影响因素和相互关系。并结合以上分析，确定房地产投资的关键变量对区域经济的协调发展具有深层的意义。

（二）房地产投资主体

所谓投资主体是指具有独立投资决策权的经济主体。从目前我国房地产发展阶段来看，我国的房地产投资主体角色转换已基本完成。房地产投资资金来源中的三大主体是国内贷款，企事业单位自有资金和其它资金来源（包括个人投资）。目前的投资主体构成比例比较符合我国投资经济的现状和发展趋势，各类投资主体的有机协调发展会进一步促进房地产投资的繁荣。

（三）投资规模和结构

房地产投资规模是指在一定范围一定时期内一定时点上实际完成的房地产投资总额，是一定时期内为形成房地产资产而投入的活劳动和物化劳动总量。房地产投资规模的大小对于房地产的未来投资趋势，国民经济的增长以及社会发展具有决定性作用，是影响经济增长稳定性的关键因素。房地产投资结构是指房地产投资中各类具体房地产类型之间的内在联系和比例关系，反映房地产生产过程中耗费人力、物力、财力的总量和具体分布比例。合理确定房地产投资结构可以保证房地产投资资金的合理使用，直接决定投资本身及对促进区域经济协调发展的实际经济效益。

（四）房地产的投资方式

所谓房地产投资方式，是指投资于房地产的可能途径。这可从两个方面来讨论：一是各种引导资金进入房地产市场的方法；二是可作为房地产投资的各种类型房地产。前者可称为房地产投资的资金方式，后者可称为房地产投资的资产方式或房地产开发的对象。

二、区域经济

（一）区域经济发展面临问题

1、体制问题

长期以来，我国实行着高度集中的计划经济体制。为了优先发展重工业，国家通过计划经济体制将农业剩余转化为重工业扩张所需的资本积累。随着改革开放的深入，社会主义市场经济体制的建立与完善，那种采取农产品低价收购、派购政策实现剩余产品由农业向工业的转移的方式已经取消了。市场的自由化程度的增加在很大程度上促进了区域经济的发展，而市场经济体体制的完善正是保证区域经济快速发展的基石[4]。

2、政府行为问题

政府行为不规范，增加了区域经济协调发展难度。政府行为不规范的问题，主要表现在以下几个方面。一是政府“越位”。主要是对于区域经济发展的过度推动，出现拔苗助长现象。许多地方不顾当地条件和市场需求，盲目追求农业产业化、工业化、城镇化。二是政府“错位”。主要是政府与市场的职责不清。在不少地方，政府对市场过度干预，在某些方面充当了市场的作用，最终导致区域经济发展的不协调。

3、市场问题

市场问题是关系到区域经济发展的大事，也是推进区域经济协调发展需要解决的基本矛盾之一。这里的主要问题有三点：一是现行的国家宏观调控体系尚未完善，这在一定程度上带来了市场波动。二是区域市场发育不完善。现有的区域性经济市场建设不仅存在发展不协调，而且存在着设施不全、信息不灵的问题。

（二）区域经济发展趋势

我国经济发展是一个整体，每个地区都有自己的特点和优势，随着我国社会主义市场经济的完善，推动地区经济发展必须着眼于更宽广的思路。要在全国范围内努力实现生产要素的自由流动和优化配置，在目前和今后我国全面建设小康社会进程中，任何一个地区都不可能把自己封闭起来，建设自成体系的产业结构和市场网络，必须从全国资源禀赋和未来发展趋势出发，找准本地区的定位，发挥比较优势，提高专业化分工和协作水平，最终形成全国整体竞争优势。

三、房地产投资与区域经济协调发展的关系

通过各地区域经济的发展与房地产投资的规模、体量、形态可以得出房地产投资与区域经济的协调发展主要体现在房地产投资对于经济增长的促进作用。这种对区域经济发展的促进作用主要体现在区域内房地产的大盘或大规模社区的出现，其房地产的发展趋势及价格体现则在一定程度上反映了区域经济的发展程度，同时房地产投资又在一定程度上促进了区域经济的协调发展，另一方面，经济增长是房地产发展的必要前提和基本动力，是一切经济进步的首要物质条件，所以只有经济增长到一定程度才能实现房地产的快速发展。同时，房地产发展能够反过来促进经济增长。区域经济健康有序的发展，会为房地产投资增长提供更好的环境、机会和机制，从而有利于促进房地产投资和区域经济的协调、持续和稳定增长，带动房地产投资发展向有利于经济增长的方向转变。

通过区域分析可以看出房地产投资与区域经济增长之间的关系是十分的紧密。区域经济增长是房地产投资赖以扩大的基础，同时房地产投资作为资金价值的垫付行为，归根结底取决于社会总产品的增长及其向资金的转化程度，而区域经济的发展程度直接促进和制约房地产投资数量，而房地产投资增长又是区域经济增长的必要前提。从投资结构上看，房地产投资的增长在区域经济的增长量中一直较快，固定资产投资和更新改造投资都处于较低的水平。因此，在消费需求启动难度大的情况下，区域经济增长的快慢就主要取决于房地产投资增长速度的快慢。房地产投资作为区域经济的重要组成部分，其发展不仅对区域经济的增长有着重要的影响，同时又是区域经济协调发展的重要制约因素，房地产投资对区域经济的协调发展有着更深层的意义。

四、房地产投资对区域可持续发展的影响

可持续发展作为以其稳定性和协调性为必要条件的动态变化过程，具体到房地产投资，既要满足当代人对进行房地产投资及其结果的需求，又不危害后代人进行房地产投资行为的能力，既符合局部区域的利益，又不对其他区域的需求利益造成损害和威胁。可持续发展追求的不是单一的经济增长，而是促成生态环境系统、经济系统和社会系统的全面协调发展，房地产投资对区域可持续发展的影响在这三个方面也有不同的体现。

1．对生态可持续性的影响

生态可持续性是区域可持续发展的必要条件。环境的恶化会降低人民的生活质量，妨碍资源的有效利用，进而影响经济发展。土地资源和空间资源是稀缺且不可再生的资源，房地产投资占用这些资源势必制约其它行业的发展，因此资源的合理配置和协调是实现生态可持续发展的前提条件。

房地产投资的物质结果：房地产品，直接改变所在地的空间状况，不仅对原有环境空间和城市公共空间进行分割，还会创造属于房地产品自身的内外空间，消耗大量空间资源。长期以来，房地产投资偏重于粗放发展，主要依靠土地、水等资源的过度消耗，合理利用和规划不可再生的空间资源一直为人们所忽略，需要得到应有的重视。

2．对经济可持续发展的影响

经济可持续发展是区域可持续发展的核心内容，区域可持续发展首先是经济发展，只有经济发展才能使人类脱离贫困，并解决资源和环境问题。经济发展可以为环境保护和资源开发提供资金和技术，是社会可持续发展的根本前提。宏观经济是房地产投资的基础，其发展水平和发展趋势直接决定房地产投资的发展方向和投资方式。房地产投资能够促进宏观经济的增长，推进经济和社会的繁荣发展。

同时，不同区域的经济发展定位也在一定程度上决定房地产投资行为，区域经济的性质、功能。特点和发展水平都会对房地产投资方向和投资方式产生影响。当不同区域根据自身特点和发展状况确定发展战略和城市定位时，对于房地产投资结构有不同的要求。商业城市、工业城市和旅游城市需要不同比重的房地产投资构成，在同一城市定位下，发展阶段不同也会产生房地产投资需求比例的不同。只有根据实际情况，确定适当的房地产投资结构，才能与宏观经济发展相协调。

五、房地产投资促进区域可持续发展的对策

房地产投资对区域可持续发展影响问题的本质在于实现对各种资源要素的合理配置，不仅要对生态环境中的自然资源加以合理利用和保护，还应当注重资本要素的合理配置以及与所在区域人文和社会环境的协调。

经济可持续发展应当是在不降低环境质量和不破坏自然资源基础上的经济发展，在保持自然资源的质量和所提供服务的前提下，使经济的净利益增加到最大限度。房地产投资影响区域可持续发展以对经济可持续发展的影响为基础，除应针对宏观经济的发展水平和所在区域的区域定位确定相应的房地产投资规模和投资结构之外，保证畅通的融资渠道也是不可忽视的问题。融资方式在房地产投资中起到了主要作用，由于我国的金融制度正处于由计划经济体制向市场经济体制的转化过程，对于出现的一些缺陷和不足，应不断加以改进和完善。当前政府部门的直接投资已经趋于饱和，民间投资明显滞后，存在较大的开发潜力。民间投资发展缓慢的很大一部分原因在于民间资本向投资转化的渠道不畅，没有形成有利于民间投资增长的体制和环境。民间资本的启动直接关系到房地产投资对经济可持续发展影响的大小，在融资方式上应提供适当可靠的房地产金融工具，完善房地产融资制度，大力扩展民间投资的投资领域，减少中间环节，降低投资风险，吸引民间资本进入房地产投资领域，由政府和民间共同投资来拉动经济的可持续发展。

参考文献：

[1]王勉，唐啸峰.我国房地产投资波动与经济周期的相关性[j].四川大学学报（哲学自然科学版），2017，（03）

[2]罗龙昌.房地产业宏观管理[m].北京：经济管理出版社，2017.

[3]海闻，卢锋.中国：经济转型与经济政策[m].北京：北京大学出版社，2017.

作者简介：刘爽，1988.2.12，女，2011年本科毕业于内蒙古农业大学，内蒙古呼和浩特，北京，在职研究生专业：房地产经济与管理。