房屋建筑面积测绘的探索

房屋建筑面积测绘的探索

王建军

王建军

浙江省宁波市鄞州区测绘院浙江宁波315100

摘要：随着社会的快速发展，房屋建筑面积测绘工作的重要性也逐渐更加突出，在整个测量工作当中，建筑面积测绘是十分关键的一个构成部分。通过测绘技术，可以收集与描述建筑或是房屋的各种数据，以此为城市规划与房产管理等提供更加真实有效的相关信息，促进房屋建筑的进一步发展。

关键词：房屋建筑；面积；测绘

1房产测绘定义、目的及内容

房产测绘的定义是测定和调查房屋及用地状况，为办理房屋产权、作相应的管理工作、房地产的开发利用以及相应的交易等等各方面的工作提供数据和资料的测量工作。我们做房产测绘的目的有两个，第一，是为房地产管理服务，以及为评估、征税等等活动提供基础的信息。第二，是为城市规划，城市建设等提供基础数据和资料。房产测绘的基本内容包括：主要起基础作用的房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、现状测量、变更测量、成果资料的检查与验收等。

2房地产测绘工作中存在的问题

2.1工作人员技能水平参差不齐

通过对目前房地产测绘工作的调查发现，部分测绘单位存在技术人员缺乏的情况，工作人员的技能水平参差不齐，同时，这些工作人员在日常工作中还采用传统的方式进行测绘，由于智能化水平低，从而不仅导致自身工作效率不高，还对整个企业的稳定发展造成了一定的影响，严重影响了房地产测绘工作的顺利进行。

2.2管理水平有待提高

对于房地产测绘工作，管理是一项核心工作，但是在实际工作中还存在管理工作不到位，管理人员责任心不强等情况。例如，某些管理人员目前未制定明确的管理机制，导致对人员管理不到位，由于测绘管理工作不到位，对整个房地产行业的可持续发展造成了一定的制约。

3房屋建筑面积的测绘技术

3.1直接测量

直接测量是得到普遍运用的一种测量方式，其主要是在实际地点对房屋边长与角度等进行测量，将必须测绘的面积分割成若干个方便计算的简单图形，其中包含规则与不规则图形，进而便可运用几何图形面积计算公式将房屋的最终面积计算出来。

3.2在图纸上实行测量

在图纸上实行测量关键包含两种方式：①求积仪法。采用此种方式测量的时候，应当先将一张图纸放于平滑的水平图板或是桌面上，并对此进行固定，进而便可以通过求积仪把所求面积的实际大小测量出来。不过在应用求积仪时，必须注意图板或是桌面的平稳度，并且运用的图纸不可以有皱褶与裂痕情况产生。在对求积仪极点位置进行选择的时候，两臂需尽量保持垂直状态，如若测量面积相对比较大，可把图纸分开实行单独计算。②方格网法。采用此种方式实行测量的时候，可以将一层透明的毫米小方格纸张覆盖在测量的图形上，然后计算所占小方格数量，按照小方格表示的具体面积，便能将整个面积计算出来。

3.3房屋平面图实行数字化测绘

此种经过数字实行测量的方式，是采用数字测绘技术先将房屋平面图进行测量，然后按照坐标将房屋的实质面积计算出来。主要可以分为以下几个步骤：①铺设一测量导线。当居住小区建设完成以后，需顺着小区街道将导线网加以铺设，以此勘测与收集现场的相关数据，进而将测量的数据录入计算机当中，通过导线平差软件计算导线总体平差。②测绘平面图的底层。在每个导线点的地方将全站仪进行安装，以此测量房屋建筑底层外墙勒脚之上的焦点坐标，并在计算机中录入测量的相关数据，进而实行底层平面图的编绘工作。③测绘每一层的平面图。对于测绘运用的钢尺，必须是实行严格检验，不允许有任何偏差产生，在现场将每层平面图当中和底层不一样的位置测量出来，把全部有关数据录入计算机当中，以此将每一层的平面图进行编绘。

4房屋建筑面积的具体测量方式

在测量房屋的过程中，通常都会采用实地量距法或者坐标解析法进行测量，而这也正是目前所有测量中最为精准的两种方式。当建筑的整体面积低于100m2的时候，采用实地量距法进行测量更加精准；而当建筑的整体面积超过100m2时，则采用坐标解析法的精准度更高。因此，在具体面积测算过程中，经常会采用两种方法结合在一起的测量方式。大多数建筑物的边长都不会超出一个尺段，将每一条边实行测量，平差以后能够将建筑物面积求出。如若碰到建筑物边长比较长，因为直接测量相对较为困难，或者必须将总边长分段实行求和，不过却不能够将总边长直接测量进行测量的状况下，则可采用全站仪开展实地测量坐标，然后将总边长长度计算出来。在实地测量普通房屋边长的时候，数据需精确至0.01m；而在实地测量商铺边长的时候，数据则需精确至0.001m，采用全站仪对典韦坐标数据进行实地测量，进而将房屋的建筑总面积求出。当必须顺着圆柱外围实行面积计算，并且柱子的多处截面直径存在差异的时候，一般会在距离地面2.1m的柱边实行测量。如若在已经竣工的建筑当中存在较多圆形、弓形或是其它不规则图形，而且没有建筑施工图纸，不能得到与之相应的图形属性时，则可顺着需测量的图形边线对不同多个特征或是拐点部位进行实地测量，然后采用解析法计算出建筑面积。

5房屋建筑面测绘的注意事项

5.1建筑物外墙内侧具有建筑物的公共面积

在建筑物外墙内侧具有建筑物的公共面积的时候，那么这一段墙便不可以采用半外墙，而公共建筑的面积边长应当计算到墙外侧。如若套内建筑面积处在外墙内侧时，套内建筑面积的边长则应当将此半墙厚度加入其中。如若架空区域处在建筑物墙外侧时，则应当将此墙视作外墙。把建筑墙的中线当作分割线实行计算，主要包含分户建筑面积套内中一起使用的墙壁、套内，及其公共建筑面积间一起使用的墙壁，而这些均需测量分户套内与公共建筑面积的实际边长。针对建筑物内部的走廊、阳台与一起使用的墙壁、墙体，通常情况下需计算在套内或是公共建筑的面积以内，另外的部分则需在外墙中加以计算。

5.2房屋或是房屋的顶端与墙体向内倾斜

当一间房屋或是房屋的顶端与墙体产生向内倾斜的现象，而且分层高度是2.20m以上，及其2.20m以下两个部分的时候，那么则应当分别测量这两个部分的实际边长。

5.3保证分摊面积计算的合理性

测绘面积是测绘工作的核心内容,因此，加强对测绘面积计算工作的严格控制非常重要。鉴于实际工作中存在的测绘技术水平不高，测量人员责任心不强，分摊面积计算出现误差等不良现象，管理人员应要求员工在测绘面积计算工作结束后及时对公用面积进行分摊计算，在此过程中，必须严格按照《房产测量规范》（GB/T17986.1—2000）以及《房地产测绘实施细则》的相关规定进行操作，并及时组织技术人员，委托人以及质量检测人员对设计图纸进行讨论，并将分摊后的面积与分摊前的面积进行对比分析，以此确保分摊面积计算的准确性。

结论

由于测绘工作不仅与工作人员的专业水平有密切的关系，还对行业的发展起到了积极的促进作用，因此，必须加强对测绘工作的严格管理和控制，提高自身的管理意识，积极发挥自身的引导，带头作用。同时要求测绘人员积极采用现代化测绘方式有效实现技术创新，在提升个人技能水平的基础上促使房地产行业测绘工作可持续发展。

参考文献：

[1]姚瑾妍.分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制[J].城市建设理论研究(电子版),2014(27):23.

[2]丁亦丹.房产测绘中测绘面积的质量控制探析[J].科技创新与应用,2015(28):291.

[3]冯宇华.房产测绘中测绘面积的质量控制分析[J].四川水泥,2016(1):25.