城市房屋拆迁制度存在的问题及完善

城市房屋拆迁制度存在的问题及完善

何锐昌

虎门镇房屋拆迁办公室

摘要：城市房屋拆迁是城市建设的重要环节。它为改善人民住房条件、促进老城区改造和改善城市环境做出了巨大贡献。现行法律法规中涉及拆迁的很多内容，如《物权法》、《合同法》、《担保法》、《行政许可法》、《土地管理法》、《文物保护法》、《民事诉讼法》、《行政诉讼法》等等，在实体法和程序法的内容是密切相关的拆迁制度内容。

关键词：城市房屋拆迁；存在的问题；完善

一、相关的概念

1拆迁：所谓的“拆迁”，是指拆迁建筑物的拆迁，应当依法进行，被拆迁的建筑物的使用人应当重新安置，所有被拆迁的建筑物的所有人应当依法支付经济赔偿的民事法律行为。因此，拆迁应该被正确理解为拆除建筑物（不仅仅是房屋），建筑物包括建筑物和建筑物，因此拆除和拆除建筑物的概念。从拆迁的性质来看，拆迁可分为两类：一是公共利益的需要，由国家对民房的征用或国有企业的征用，拆迁归国家所有；二是出于公共利益需要，项目开发和房地产开发商以土地储备的名义进行房地产开发改造或拆迁，拆迁属于民事诉讼，本文的城市房屋拆迁更多的是这种需要拆迁的公共利益。

2城市房屋拆迁：

根据条例的规定城市房屋拆迁安置管理的城市房屋拆迁是指由国家建设、城市改造和整顿市容和环境保护的需要，如经政府有关部门批准，由房屋拆迁许可证的单位依法在城市规划区内国有土地上的房屋应当删除，而拆迁房屋的业主或承租人移民安置以及经济补偿的总称以及一系列的活动。由此可见，城市房屋拆迁具有若干特点。首先，城市房屋拆迁房屋是指城市规划区内国有土地上的房屋。第二，城市房屋拆迁必须依法进行，即拆迁人必须持有拆迁部门颁发的拆迁许可证，否则，拆迁就是违法的；第三，拆除拆迁城市房屋拆迁的人员给予适当补偿，以落实住房用户的安置工作。

二、我国现行拆迁制度存在的问题

1国有土地使用权流转尚不清楚

拆迁最直接的目的是获得在拆迁范围内使用土地的权利，不得收购拆迁人的房屋。毫无疑问，被驱逐的人有权在自己的房子里使用土地。土地使用权是被拆迁人的合法私有财产，受法律保护。《土地法》第十三条明确规定，依法登记的土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。同时在《城市房屋拆迁管理条例》中，当地政府批准的拆迁实施前提条件是拆迁前在本地区必须取得国家土地使用权文件的批准。当地政府批准的使用土地，必须是当地政府不会土地使用权转让给他人，或者当地政府的基础上“土地法”第五十八条的规定，依法收回土地使用权的法律。但在现实中不是恢复的被拆迁人的土地部门土地使用权证书，然后给拆迁人发表了同一块土地使用权证书的土地，所以会出现：在法庭上对被拆迁人与拆迁人的土地使用权证书查询：“我有政府颁发的土地使用权证书，你为什么也有土地使用权证书”。拆迁，这是因为在当前的制度下，政府为主体，拆迁的实现，避免了征收或征用程序、被拆迁人的土地使用权这一特定属性没有适当的赔偿是隐藏的“返回”的前提下，所以拆除不公平。

2赔偿协议的定性错误

是民事合同或协议的补偿安置拆迁行政合同，法律科学有争议，现在是一个共识的观点是，应该是行政合同，其根本原因是：1、按照“城市房屋拆迁管理条例”，是被拆迁人无权选择不被拆除，只选择货币补偿或股票交换的权利。2、拆迁补偿的价格和方式必须在拆迁规定和政府规定的标准范围内，拆迁人没有讨价还价的余地。3、政府在没有达成协议的情况下作出的拆迁决定，不论是否同意，对拆迁责任方具有约束力。由此可见，拆迁补偿安置协议与民法、合同法规定的平等、自愿、公平、对等的基本原则和补偿原则相去甚远。

3对流离失所者的基本人权缺乏保障

生命权、财产权和平等权是公认的基本人权。因为家里是城市居民的父亲之一，在建筑的拆迁，也对保护个人基本人权的问题，有一些被拆迁人，在拆迁只是小面积住宅，赔偿没有购买住房或产权交换面积小于最低的住房面积，被拆迁人，无法购买一部分超出了原始的区域，因此，这一节的基本人权实际上是被推翻的人构成了挑战。第二，供水、供电、供气、供热的住宅已经成为人民日常生活的基本需求，而“城市房屋拆迁管理条例”方式没有做出任何限制反对拆迁，残酷的现实，驱逐甚至在一个程序的前提下不拆迁，搬迁的人也经常用温水，力量，停止，停止，阻塞交通，被迫被拆迁居民搬迁，拆迁的基本生存条件常常受到威胁。再次，《城市房屋拆迁行政裁决工作程序》第7条规定：“拆迁数量未达成赔偿和解或拆迁安置比例较高的协议，在接受拆迁管理部门申请拆迁行政主管部门的决定前，应当进行听证。”具体标准和程序由省、自治区、直辖市人民政府房屋拆迁管理部门制定。这一规定的浅层含义是，有许多或相当多的家庭尚未达成拆迁补偿协议。相反，如果没有达成拆迁补偿安置协议的家庭数量较少或比例较低，则无需听证。只有在人口众多的情况下，公民的代表权和辩护权才能得到尊重和保护。当少数人的时候，他们不能尊重或保护，这是不合逻辑的。

三、城市房屋拆迁改造

1制定房屋拆迁法律，健全拆迁管理法律制度

城市房屋拆迁的根本问题，本质上是有关地方政府是否有权处置居民拥有的房屋，以及如何处理拆迁私房的法律问题。《立法法》第八条规定，非国有财产的征收只能由法律规定。国家应尽快对房屋拆迁的方法，因此，确保地方政府征收公民、法人和其他组织的国有土地使用权和房屋的所有权，可以依照法律规定，不是基于当前的行政法规。房屋拆迁方法应是国有土地、集体土地拆迁范围内的调整，保护公民最基本的私有财产——国有、集体土地使用权和房屋所有权。

2建立保障流离失所人员基本人权的约束机制

为保障拆迁人的基本人权，应坚决制止野蛮的拆迁、暴力，除做好拆迁人必要的生活安排外，还应采取水、电、气等方式，迫使拆迁人搬迁回家。违反上述规定的，对责任人采取严厉的制裁，对拆迁人的损失按价款赔偿，给予一定的精神安慰。第四十二条《物权法》第三款规定，个人房屋被征用的，还应当保障被征用人的生活条件。因此，在具体的补偿制度中，仅领取一套住房，拆迁人的货币补偿金额低于最低补偿标准，应当制定最低拆迁标准进行补偿。拆迁补偿的最低标准可能是由人民政府授权的设区城市指的是最小尺寸的房屋或房屋的面积和价值，适用于当地经济按照国家的规定住房设计的代码。

3确立拆迁补偿原则

拆迁的实质是拆迁人的房屋所有权和土地使用权，需要从相关理论中吸取教训，明确城市房屋拆迁补偿协议或拆迁补偿决定效果的时间作为决策条件，排除影响拆迁事实行为规则。这样不仅有利于及时解决上述产权变动之间的矛盾冲突，也有利于建立拆迁安置征用规则，保护被征用城市房屋的合法权益。当前的拆迁方式，存在着明显的缺陷，即在土地使用权的前提下，在不合法的情况下撤销拆迁人，即具有土地出让权，任何引起同一地块的冲突，都出现在两种土地使用权上。和补偿后的第一个实施不仅是世界上最先进的国家通过一致的做法，既可以避免权利冲突现象的发生，同时也防止地方政府的情况下赔偿基金不到位，拆迁现象。

总结语：在现阶段我国经济高速发展阶段，城市化发展逐年加快，我国土地资源稀缺，土地供应、土地情况发生，如城市经济载体必须扩大，我国城市房屋拆迁将存在很长一段时间。尽快完善现有的拆迁制度，减少政府与人民之间的矛盾，已成为当务之急。

参考文献

[1]王秀慧.公共利益维度下的房屋拆迁问题.山东省农业管理干部学院学报.2013.8

[2]吕春娟.对当前我国城市房屋拆迁立法的探讨.兰州教育学院学报.2012.12

[3]姚俊.我国城市房屋拆迁补偿制度研究——由城市房屋拆迁中“钉子户”事件引发的思考.南昌大学学报（人文社会科学版）.2014.3