小议农村集体经营建设用地流转制度的构建

小议农村集体经营建设用地流转制度的构建

李小红

四川省达州市宣汉县国土资源局清溪镇国土资源所636150

摘要：关于农村集体建设用地流转问题，在我国法律制度与实践中出现了脱节乃至冲突的现象。由于农村集体建设用地的流转能给村民带来较大经济利益，因此，在一些农村集体建设用地流转普及的地方，相关政府部门就集体建设用地流转已经出台了相应的地方政府规章。在这种趋势之下，本文就农村集体经营建设用地流转制度的构建进行了简单的分析。

关键词：农村集体经营性建设用地；流转制度；构建

1确定好农村集体经营性建设用地的权利归属问题以及土地权能本质

在法律上，允许农村集体经营性建设用地入股、转让以及租赁，对土地的全能进行完善。在民法中，平等是最重要的基础，不管权利的客体是集体土地或者是国有土地，所有权作为一种最全面的私法上的权利，权利的内容都应该要始终相同。但是，与国有土地所有权相比，集体土地所有权在权能上还存在缺失。根据当前《土地管理法》的有关要求和规定，在一级土地市场集体建设用地中，只有国家才是唯一卖家，在二级土地市场国有建设中用地中，国家又是唯一的卖家，同时政府也担负了监督者的身份。农村集体建设用地的所有权人对其土地在如何处分、如何补偿以及是否处分方面都没有最终的决定权。地方政府和土地所有权人作为民事法律主体的两方，不是处于平等的地位。所以，应该要赋予国有建设用地和集体建设用地平等的权利和地位，明文规定集体建设用地使用权的物权属性。在满足国家土地利用总体规划的前提下，赋予集体建设用地使用权人与所有权人处分土地的基本权利，让他们可以充分参与到流转价格的商谈以及自主谈判之中。只有明确土地权能本质和土地归属问题，才能保障农村集体经营性建设用地的基本权益不会受到侵害。为此，国家相关的部门应该要尽快构建农村集体土地的流转制度，并使之逐步完善，保证农村集体土地在进行流转的过程中有据可依，有法可循。在实际的农村集体建设用地流转的过程当中，受让方一般主要是包括有意图要使用建设土地的个人和企业；涉及到转让方的一般有小组、大队、村、村民委员会、各乡镇集体经济组织等。当前农村普遍存在土地归属不明确、界限不清楚的问题。所以，必须要在法律中明文规定土地集体所有权和使用权的主体以及权力的相关内容。我国《宪法》规定，农民集体所有的土地依法属于集体经济组织所有。而村民委员以及农村集体经济组织仅仅充当代理的角色，仅仅只是进行协调管理，从中获取一定的收益。因此，应该要借助市场来对土地的流转活动进行有效的调节。

2制定出农村集体经营性建设用地流转的基本条件、方法以及流程

构建科学合理的农村土地流转制度，理清集体土地产权之间的关系，就必须要制定出农村集体经营性建设用地流转的基本条件、方法以及流程。

2.1农村集体建设用地流转条件

2.1.1经过合法程序来获取建设用地的使用权。在农村集体经营性建设用地流转过程中会带来具体的经济利益，如不能进行有效控制，必然会出现大量的耕地被冒充成为集体建设用地来进行流转的现象，从而导致耕地无法得到充分的保护。

2.1.2满足市镇建设的规划条件以及土地使用的整体规划。一方面进行流转的土地一定要满足土地使用的整体规划，它是我国管理土地实际用途的参考依据；另一方面，正在流转的土地在使用的最终目的上，一定要满足土地使用的整体规划要求，不能擅自改变土地的用途，更不能用于房地产开发，避免对房地产市场造成影响，带来混乱。

2.1.3权属合理合法，不存在任何纠纷。权属合法最有力的证明就是进行土地登记。根据法律明确规定流转的集体经营性建设用地范围，确保其与附近土地的使用者以及所有者不存在任何面积、权属的矛盾纠纷，这些是集体非农建设用地流转的重要条件。

2.2农村集体建设用地流转方法

现今我国农村建设用地流转的形式已经在逐步成熟与完善，为了避免有人暗箱操作，侵占集体利益，对于第一次流转变更要给予明确的参照，采用招标、拍卖以及挂牌的形式对集体建设用地的使用权进行出让。同时，为了促进农村土地整理向小城镇集中方向发展，可以利用土地置换的方法来实现。

2.3农村集体建设用地流转流程

2.3.1申请流转。首先流转的双方应该要向村民代表大会提交关于流转方案的申请，审查通过才可以向土地行政主管部门正式的提出书面的申请。

2.3.2审批流转。首先必须由乡镇等土地管理部门审核，再向市级以及县级提交审核资料，市级以及县级管理部门经过严格的审查之后，再办理土地流转许可证，同时要注明土地的具体面积、位置、具体流转年限及用途。

2.3.3签订相关合同，按时缴纳土地税费。流转的双方必须要在土地管理部门的监督与见证下签订有关合同，同时要由土地权威机构来对土地的价格进行合理的评估，并根据评估的结果来缴纳税费。

2.3.4关于流转的登记。在以上的程序都完成之后，流转的双方应该尽快到有关部门去登记土地使用权，把各种土地使用证领取并且保管好，避免日后带来的后续问题。

3建设公平、统一的土地流转市场

3.1建设公平、统一的土地流转市场的必要性

从当前的情况来看，大多数农村集体建设用地的流转具有公开、自发的特点，经常会出现主体之间规定不合理以及当地政府自行规定各种土地流转手段的情况。整个农村集体建设用地市场毫无秩序、混乱不堪，缺乏科学合理有效的市场管理制度来对市场的进出规则、主体等各方面进行管理和监督。为此，建设公平、统一的土地流转市场，消除城乡建设用地的制度差异，保障农民的合法权益不受到损害显得非常重要。由于我国城乡土地结构的特异性，总是会出现压低农村土地价格的现象，导致在垄断的市场中土地的经济适用价值无法得到体现。所以，一定要建设公平、统一的土地流转市场。这样一方面不仅可以因为登记具有的公信力，防止各种矛盾与纠纷的发生，也可以防止因信息利用的不对称而导致的投机行为；另一方面，还可以让整个社会都对土地流转的行为进行监督，防止各种贪污腐败现象的发生。

3.2建立土地评估的相关法律制度①针对农村集体土地用的使用权转让以及价格转让进行有效的评估；②对于土地使用权出租的情况以及支付租金的形式和支付土地的收益情况进行有效的评估；③对于集体土地的抵押价格进行有效的评估。

3.3创建合理的用地流转价格管理制度整个评估的流程都应该要严格的按照法律的规定来实施、展开，同时明文规定各种法律责任，对城乡的建设使用土地进行重新的整合，创建统一、公平的土地市场，保证城乡建设用地主体享有同等的权利。

结语

综上所述，构建一套合理的法律制度是需要完善的体制来作为结构支撑的。所以在构建农村集体用地流转制度时，一定要加强和完善各种耕地的保护制度以及土地规划制度，确保农民的土地使用权益得到有效的保护，避免各种矛盾纠纷的产生，保证土地流转制度的顺利建立，从而缓解农村土地供应的紧张现象，提高农民的集体收益，保障农民的各项土地合法权益，从根本上保证农村集体土地市场的未来发展道路更加长远和稳定。

参考文献：

[1]李文柏，王卫东.做好农村经营性建设用地流转的探究与思考[J].中国农业信息，2013（23）：26-29.

[2]戴伟娟.农村建设用地流转：城乡统一市场并非全部[J].上海经济研究，2011（3）：104-107.

[3]蔡继明，程世勇.农村建设用地流转和土地产权制度变迁[J].东南学术，2010（6）：55-58.